提要：进入2011年，地产调控步步紧逼，银行信贷节节收紧，绵阳楼市扑朔迷离，绵阳房价到底走向何方？购房者应该何去何从？带着这个疑问，绵阳淘房网专访了四川盛地地产顾问有限公司执行总监陈雄顺先生，共同探讨绵阳房地产的发展方向。
嘉宾：陈雄顺，四川盛地地产顾问有限公司执行总监、市场研究总监，首席分析师、策划师
时间：2011年4月1日 下午16:30
地点：绵阳圣尚菲
以下为现场实录
绵阳房价下跌十分困难
【绵阳淘房网】：近段时间以来国家调控政策不断，绵阳楼市成交量与价格也时高时低，房价是涨是跌众说纷纭，那么在您看来，绵阳房价在今年之内，大概会是什么样一个走势？
【陈总】：我觉得今年到年底绵阳房价肯定是涨。我们看这次房价调控目标，很多媒体在报道，有些地方房价调控目标变成了涨价目标，都是低于经济增长率，这实质是地方政府不希望房价下跌。
从绵阳来看，几个大盘影响很大，国际城、大都会、华润等大盘，随着今年他们逐渐的放量，占市场的权重较大。这些盘有资金实力，抗跌性较强，不会大幅杀跌。在资金紧张的情况下，周边小盘可能会出现下跌，信贷收紧，小开发商要快速回拢资金，但这些盘规模较小，对整个绵阳影响不是很大。当然如果国民经济像08年那样的大滑坡，一片萧条，不排除造成房价下跌。
【绵阳淘房网】：这种可能性大吗？
【陈总】：这种可能性很小，现在国家调控经济的手段很多，很灵活，对这种形势的遏制有一定方法。另外，从国际形势看，油价不断上涨，输入型通胀和成本推动型通货膨胀，这两方面都在加剧经济走势，在这种形势下，规避通胀，只能投资资产，所以房价不可能大幅下跌。
【绵阳淘房网】：就是说绵阳的大盘带动、投资性需求的拉动和通胀，几种因素叠加到一起，使房价下跌十分困难。
【陈总】：对，总体来讲下跌十分困难，到明年均价达到五千一二也有可能。但我们会感觉到楼盘有涨有跌，这主要跟楼盘的资金实力有关。
【绵阳淘房网】：但从我们的网友反映来看，都是希望房价跌？
【陈总】：首先银行不希望跌，开发商不希望跌，买了房子的人不希望跌，只有没买的希望跌，这里存在一个博弈问题。没买的会观望，观望一阵撑不住，就开始抢。前几次政策都是这样，开始觉得都要跌，几个月撑不住了，就开始抢购。至于今年下半年会不会出现抢购，我觉得这种可能性不大，不会出现以前那样的火爆场面。
绵阳调控政策是否升级，要看市场反映
【绵阳淘房网】：您认为绵阳接下来的调控政策会不会进一步收紧？
【陈总】：从我们来看，推动绵阳上涨有很多因素，如果说房价维持在这水平，对大家都是好事情。
地震后，绵阳经济才刚刚恢复，经济要发展，人口到2020要到150万，现在才108万，还有40多万的缺口，也就是平均每年绵阳要新增4万人，我们就算每人30个平方，那么新增住房面积至少要120万平米，这还不包括升级换代的需求，所以说房产黄金期还有10-15年，主要基于人口红利在这地方，城市化进程。
购房者应该细心解读国家政策，多一些理性
【绵阳淘房网】：绵阳房价控制目标刚刚出台了，是控制在人均收入和经济增长率以内，这个消息对老百姓购房行为会不会有一些影响？
【陈总】：我认为购房者应该认真分析国家政策。不高于经济增长，就是说国民经济涨15%，房价涨14%是可以的。现在很多者百姓不了解政策，不知道限购，不知道信贷，反正就是想买房。还有些人喜欢投资住宅，他不认为住宅限购会促使商业地产升温，转而投资商业。真正了解政策、关注政策的人，还有很大缺口，购房者应该细心解读。
【绵阳淘房网】：就是说目前绵阳盲目性购房需求还是很多？
【陈总】：非常多，我一个朋友去年买了4套房，全是投资。一是这部分人确实有钱，二是还有个恐慌心理，怕钱缩水，现在人民币贬值太厉害了。对于这个房价调控目标，我觉得房价没必要完全和收入挂勾， 虽然生活水平提高了，收入提高了，但收入不可能全花费到房价上，还有其他各种花费，如果都投入到房价上来，那其他花费必然降低，生活质量肯定降低，这是不合理的。
【绵阳淘房网】：但在现在这种形势下，很多老百姓觉得这是理所当然，工资就是应该拿来供房子，观念上的转变很难。
【陈总】：是的，我一个朋友的侄子，在北京，每月房租3000元，他就觉得他没有安居乐业，只有买套房，才真正算北京人。因为租房有漂泊的感觉，没有稳定感。房东想赶就赶，想涨就涨，所以在中国老百姓这种观念下，房子再贵也有需求，也要买。
保障住房对绵阳房价影响有限
【绵阳淘房网】：绵阳今年将新增2.47万套保障性住房，您认为这对商品房市场会不会有冲击？
【陈总】：冲击有限，我们都知道保障是双限房，限定标准，限定价格。其中分为经适房、安置房、廉租房，既然是限定标准，那么显然就是满足人们的基本需求，对于改善型置业是没有作用的。如果非要说影响，那就是对刚需有一些影响，但我认为影响不大。现在年轻人对生活要求比较高，住这类房屋感觉没有身份感、地位感。另外，绵阳2.47万套还要分解到各县，比如江油、三台等，真正绵阳市区的不是很多，所以影响不大，但有这个保障房的重大意义是，使低收入群体有了较大的保障作用，安得广厦千万间嘛，这对社会稳定起了很大作用。
银行信贷收紧，开发商影响最大
【绵阳淘房网】：现在银行首付提高，信贷收紧，谁最受影响？
【陈总】：这块影响最大的是开发商，全国性的信贷收紧，一是购房者的按揭不好办了，银行推迟放款，以前一个月就给钱了，现在很久才给甚至不给，那么开发商就缺少资金。另一个就是开发贷，开发商拿到地，要向银行抵押贷款，现在贷款卡死了，对开发商冲击较大。
【绵阳淘房网】：对大型开发商可能影响小一点。
【陈总】：是的，大的公司，资金可以周转调用。对小的开发商就是很大影响。所以现在一次性付款对开发商是抢手货。因为按揭牵涉到三方，开发商、银行、购房者，既麻烦又拖时间。
【绵阳淘房网】：这对普通工薪阶层的刚需是不是影响也很大?
【陈总】：如果你要想贷款购房的话，影响就来了，这里面除了购房者的首次支付能力，还有开发商愿不愿意的问题，因为你要做按揭，做了按揭很多就长时间拿不倒钱。所以现在很多开发商做分期付款，比如40万的房子，你先给我20万，年底再付10万，明年再付10万，这种形势更逼迫父母亲把钱拿出来，帮子女付房款，这种趋势非常明显。
所以如果未来经济没有好的发展和持续增长的话，我觉得10-15年后房价肯定会下来，或相对平稳，从朝阳行业变成夕阳产业，像美国现在房地产发展就比较平稳了，人口红利是最大因素。其次城市化进程、热钱炒作，房价为什么会节节攀高就是这些原因，炒了一线炒二线，炒了二线炒三线，现在县级市房价也起来了。
【绵阳淘房网】：感谢陈总给网友做出的房产市场分析，谢谢。
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