突围方式
多业态同时发展，定位并行不悖
绵阳楼市的商业地产市场在今年之前并不引人关注，如今的赶超之势也显得尤为明显，但也是对过去缺失的补课。商业地产投资作为房地产投资形式的一种，具有房地产投资普遍的低风险特点，尤其在当前国内商业房地产所处的发展初期，其收益能力明显较高。在住宅市场投资已经闻风色变的今天，商业投资要看准形态出手。
纵观绵阳楼市，更是不乏稳妥的投资项目，四类商业地产形态大行其道，第一类为毅德商贸城、天泰剑南国际食品城、农资批发市场、兴发自持商业为代表的专业市场，专业批发市场租金收益水平较高，但由于专业水平强，投资风险相对较大；第二类以CBD万达广场、樊华广场、紫金城、万向·西界莎拉、金楠天街、城南新天地、尚高锦都等为代表的综合体商业，这些商铺由于可以出租、自营、自主DIY较强，风险可控，是当前中小投资者的投资主流；第三类便是安县洋马路等主题风情商业街，阳光西雅图的民国风情商街，主题风情商业街由于定位独特，特色鲜明，需要运营者的独具匠心，也因此潜力极大，比如成都市内闻名遐迩的锦里商业街，这类主题商业街也成为潜力最大的商铺类型之一；第四类是枫璟398等滨河商业街，以滨河景观+休闲商业为组成，点缀绵阳滨河地带。
市场调查
商业地产投资仍有盲区
从2010年开始，住宅投资市场就不断被加息、限购、限贷等政策所左右，然而受到“一铺养三代”传统观念的影响，不动产投资依然是投资者关注的重点领域。加上近年来股市低迷、黄金市场波动较大、通货膨胀压力不断显现，越来越多急于为手中闲散资金寻找出口的投资者毅然将投资方向锁定在了商铺、写字楼等商业地产投资领域。然而随着商业地产项目的不断涌现，不同产品定位、投资特点的项目越来越多，如今的商业地产投资仍然是“买到就是赚到吗？”。
记者日前对30位即将或已经进行商业地产投资的市民进行了随机走访调查，调查结果显示，投资者关注的热点问题主要有价格水平、地段因素、投资回报率、产品是否带有返租回报等。而被专业投资者所普遍看重的商业地产项目的后期运营管理、区域的远景发展规划、商铺产品的投资风险等等却被居于次要关注位置，甚至未予关注。
某投资者去年花费50多万元购买了一套80平方米的写字楼，而影响这位投资者作出这一投资决策的决定性因素则是开发商所承诺的交房前三年每月60元每平方米的返租回报。对此，专业人士指出，商业地产投资属于长线投资，开发商的后期管理实力、区域发展规划等要素比短期的返租投资回报重要得多。
近年来，绵阳商业地产市场产品越来越丰富，然而也不乏一些项目因定价过高过度透支未来前景，或者建成后因地段人气或运营原因所带来的失败案例。以市中心一带前几年的部分商业地产项目为例，几年前卖到近7500元/平方米仍然炙手可热，然而交房后一年多的今天，这些热销一时的商业地产项目，空置率却居高不下，每个月2000-3000元的房租都乏人问津。
据了解，目前有关商业地产方面的规划引导、产业政策甚至预警机制都尚不完善，同时商业地产项目的供应量也不断扩大，投资者尤其是中小投者，想要“投资即赚”将越来越不容易。
核心竞争力
坚持高质软性服务 重开发也要重运营
同质化也是绵阳商业地产目前值得忧虑的问题。近两年间综合体、写字楼集中爆发。虽然绵阳商业地产体量巨大，但主要为结构性和阶段性过剩，商业体同质化现象严重。
谈起绵阳商业，业内人士普遍认为需要提升的关键之处是“重开发不重运营。”城南某大型综合体营销经理表示，这是国内商业地产的通病，这跟目前商业体大多数都是销售有关。然而有专家表明，以绵阳的近邻成都为例，目前成都“甲级写字楼”遍地，开发商纷纷将重点落在硬件投入上。但当所有写字楼都是最新的硬件设备时，对于软性服务的重视，反而能决定写字楼在今后数十年的增值空间。建成于1931年的美国帝国大厦一直被业界誉为美谈，关键就在于其对软性服务的坚持及大厦室内设备的及时更新。
作为后发的绵阳，成都的弯路必须引起注意，新建的写字楼等商业项目在软性服务上的差距或许将成为绵阳商业层次的分水岭。(李诗明/文)
