上次我们谈到绵阳商业地产人均拥有量超过3平米，供求失衡，危机四伏。再加上“双11”电商用破纪录的数字证明其强大的威力,与传统零售业的式微相比,因电商繁荣而得益的仓储物流业备受看好,甚至有人预言,其将成为未来房地产的新开发热点。
分析认为,中国将是亚洲对物流物业需求最大的国家,估计2016-2020年间每年的需求量超过1580万平方米。高力国际亚洲研究及咨询行政董事卢永辉指出,市场对优质货仓及配送设施的需求日增,将促使物流项目发展迈向另一阶段,不少由零售商、货运公司及物流服务供货商、发展商或房地产机构投资者组成的联营公司将会出现。
从绵阳来看，作为“国家首批三网融合试点城市”、交通运输部规划的“全国196个国家枢纽城市之一”、2013年商务部批准的“物流配送中心试点城市”、经国务院批准建设的中国唯一的科技城。所以，加快绵阳市现代物流服务业的发展，对于促进其产业结构调整，寻求产业发展转型，实现绵阳经济的再次腾飞具有重要的意义和作用。从某种意思上说，也为绵阳商业地产转型和实现差异化发展提供了有利条件。
A：绵阳正如火如荼发展仓储物流
国内房企“一哥”万科近期借河北廊坊项目宣布进军属于工业地产范畴的物流地产,万科希望将此项目作为集团涉足物流地产的首批重点项目,借助新一届政府着力城市群规划下带来的产业重心转移、城市购物中心快速发展、电子商务崛起及移动互联网消费的推动,迅速建立全国性物流网络平台,打造万科品牌的城市服务商。
2012年4月，绵阳西部现代物流城在绵阳涪城区石塘镇开工建设，是绵阳大力发展仓储物流业的标志性事件。绵阳西部现代物流城总规划面积6000余亩，目前已经呈现并进行良性运营的分两大主体：毅德商贸城和天泰剑南国际食品城。其中毅德商贸城占地1468亩，主要立足于川西北，集经营五金、机电、工矿机械等商品，设有会展中心、电子商务、大型物流配送中心、加工、包装和仓储以及生活服务等配套设施的大型综合商贸物流园区。天泰剑南国际食品城总投资16亿元，占地面积600余亩，总建筑面积40余万平方米，形成集食品交易、会展、电子信息交易、仓储、终端物流配送、食品安检、商务管理为一休的商贸物流集散基地，是目前川西北地区最大的食品交易中心。
绵阳西部现代物流城是绵阳市目前规划建筑面积最大、经营商品门类最多、服务功能最全的大型现代综合商贸物流基地。
为了夯实四川物流第二城的地位，绵阳并不就此满足，紧接着又启动新皂——梅家沟仓储物流园区。该园区依托火车货站，川西北最大生产资料交易仓储集散区 。目前，园区已入住工业企业64家和物流企业18家。其中，规模工业企业达14家，拥有绵阳双汇食品、环阳科技、建诚电子、龙华薄膜等年产值过亿企业5家；拥有华钢实业、中粮物流等规模物流企业3家。园区已建成仓储面积8万余平米，入驻商户100余户，主要以钢材、烟叶仓储销售为主。 其他如龙门农副产品物流园区、西部冷都、好农国际物流中心等或在如火如荼地建设中，或已取得良好的市场效益。
据了解，目前，绵阳市拥有4A级物流企业1家，3A级物流企业3家，2A级物流企业2家。截至去年底，全市载货汽车保有量32208辆，公路货运6071万吨，铁路货物到发量1753万吨，航空货运量9128吨，辐射全市的现代物流网络正在形成。
B：市场高标准仓储物流面积稀缺
有专家表示，2014年政策利好后,跨境零售商业迎来新一轮蓬勃发展。跨境零售市场消费潜力巨大,从今年“双11”各商家都把“全球化”定为主题便可见一斑。可以发现目前跨境电商已很大程度影响了现有的消费者行为与商业格局。数据显示,即便是一些已在国内拓展经营建立起成熟分销网络的中高端箱包类品牌,其平行进口的销售规模已达到国内实体经营渠道的十分之一。
随着跨境零售商业的发展,各地市场的保税仓需求快速上升。与热火朝天的跨境零售相反的是,外贸行业由于加工成本上升,致使行业转冷,外贸厂家对保税仓需求减弱。此消彼长的市场环境恰是中国经济由第二产业向第三产业转移的最好印证。
目前,中国市场高标准仓储物流面积依然稀缺,人均面积不足美国的2%。市场中虽然已有专业仓储物流的地产商介入,新增供应也在逐年快速增加,但考虑到近年来消费零售尤其是电商销售额的飞速增长,有专家预计中国市场高标准仓储物流面积在中长期仍将处于供不应求的状态。
为满足快速上升的物流需求,国内大部分B2C电商企业不得不同时依靠打造自身物流体系、建设仓储设施,与租借外部仓储设施并举来满足发展需要。以京东为例,过去两三年中自建仓储物流面积保持年均50%左右的增速,同时其与国内最大的高标准物流设施供应商普洛斯的合作(租赁面积)也以年均超过100%的速度在递增。
其实，这一现关在绵阳表现得尤为突出，今年“双11”，绵阳电商交易现状是规模小，卖进多，买出少，跟市场高标准仓储物流面积稀缺有着很大关系，特别是电商产业园不发达。虽然绵阳市政府把发展电子商务作为头号政绩工程，各级政府各园区都一哄而上大建特建电商产业园，但作为政绩的东西，往往进入市场就会显现水土不服。
C：绵阳房企如何布局物流地产？
实事求是地说，无论是绵阳西部现代物流城，还是新皂——梅家沟仓储物流园区、龙门农副产品物流园区，都有政府引导和统一规划，有集聚效应和规模作支撑，其他房企无法依样照搬。笔者认为，绵阳房企积极布局物流地产，当有三点思考：
第一，无论是电商企业还是房企开发运营的物流产业园区，要想提高物流运作效率和送达准确率应先解决管理问题。主要途径是通过对商品货物堆放分区的科学性、易存取性的精细化管理，提高物流企业对仓储与库存管理的运作能力；还要通过供应链方式的创新，科学管控物流配送服务商。
第二，房企开发运营的物流产业园区，做好“最后一公里”的专业化服务、构建社区O2O平台最关键。房企有着掌握客户入口的先天性优势，当开发项目进入物业服务阶段后，除基础的生活服务功能外，房企的物业公司可以借机构建社区O2O平台，展开与零售商家尤其是社区周边商家的合作，通过APP将商家引到线上，构建“社区一公里微商圈”，在此基础上获得社区增值服务收入的分成。
第三，房企可以借力电商企业一起开发物流园区，根据网购的需要提供更多的“个性化”服务。
房企开发的物流园区在考虑成本的基础上应该尽可能开发针对企业的特殊服务套餐。通过推出个性化服务套餐，一方面可以提高物流配送工作效率，另外也是物流企业新的业务增长点。
如此，当房企开发的物流园区面对巨大物流、配送量时，方可通过短期租借仓库或提前准备、科学管控物流配送服务商等个性化措施及时处理，尽量减少配送时间误差与问题投诉。
所以，对于绵阳房企自行开发物流产业园区来讲，当自身力量有所短缺之时，可通过参股、合作或品牌、技术输出的形式，借力电商企业一起开发物流园区，满足电商在物流上的个性化需求。这也许是绵阳房企在物流地产上的一条出路。
由此，我们可以得出这样的结论，无论电商如何汹涌澎湃，商业地产都不会出现危机更不会消亡，它只是从一种形式转化成另一种形式。（陈虎）
