别墅作为商品市场的住宅终极产品，在很长一段时间里都披着神秘面纱，只有真正购买的人才会触及。前些年绵阳的别墅产品，也就富临山庄、小岛花园、岷山石阶公馆、半山蓝湾等几个项目。但自2011年后，绵阳别墅呈现井喷式爆发，造就了诸多高端项目。据淘房家居网近期统计，绵阳目前在建在售别墅群有英郦庄园·桥郡、远大·美域、林海山庄、聚贤山庄、兴发·龙溪谷、首开·仙海龙湾、香格翠丽、绵州·水郡、海泊澜山、铂金海岸、金海湾·山海上等达11个之多，项目之多前所未有，可谓进入战国时代。
绵阳别墅的发展还有一个显著变化就是，象征财富和地位的大面积独栋、双拼别墅产品日渐稀少，去年市场上更是出现了200平方米以下的联排别墅，目标客群定位为年轻的城市精英，扩大了金字塔尖职业人群的范围。此外，配套完善的城市别墅也逐渐兴起，大大满足了业主的日常生活需要。可以说从独栋到联排，再到经济型别墅以及城市墅产品的出现，其原因都可以归结为开发商对客群的争夺。
远大美域实景图
市场需求 驱动“小别墅”发展
现在市场上的别墅总面积逐渐缩小，和当下的市场环境以及市场需求不无关系。据了解，高端别墅品质较高，但其高总价使得市场接受面较小，因此尽管高端别墅的供应量上升，但市场需求很小。
随着别墅客群的不断变化，经济型别墅的需求有所增长，供应有所短缺。可以负担起经济型别墅的这部分人群有着强烈的改善居住条件的愿望，他们不愿意再住传统的居民楼，但自身经济条件还不足以承受独立别墅的高价位，因此“小户型经济型”别墅正好满足了这部分购买客群的需求，也正是需求的变化驱动别墅产品开始改变，逐渐形成了与高端别墅产品两极分化的市场局面。
小户型别墅总价较低，满足了一部分有一定经济实力但对高档别墅可遇不可求的消费者的需求，购房主体结构逐步转变为以中等收入为主、高收入和低收入人群为辅的格局。兴发地产总经理陈军屹表示，“开发商都意识到了市场需求的改变，在市场需求的引导之下产品进行调整，属于正常的市场化行为，是购买力影响之下的产品策略调整，因此别墅做小是一个趋势，虽然做小了但更加重视功能性和实用性，并且总价得到了控制，购买门槛降低，吸引了更多的购买力，这样更有利于产品的销售。”
城市别墅兴起独享稀缺资源
近两年别墅市场新入市的项目较少，多数产品是在现有产品基础上进行了少量加推。绵阳的别墅市场自2012年崭露头角以后，开发商主要集中在产品户型设计上，因此市面上的产品多是依托自然资源、塑造别墅社区环境。随着近几年来别墅产品的逐渐增加，客群对别墅产品的认知发生了改变，配套是否完善成了新的关注点，更多的关注项目周边的配套。不管是高端客群还是普通客群，在原来基础上开始关注生活便利性以及物业保证，追求与之相符的服务配套。
一般而言，客户购买别墅更多的是作为第二居所来考虑，因此实际的入住率很低。泰格置地市场部经理苏建超表示，“大多数别墅是一些老人在住但居住时间也比较短，为什么园艺板块和仙海湖板块去化比较慢，就是由于需求的改变，现在购买别墅的客群越来越多的将其当做第一居所来购买，所以考虑的因素相比之前有很大不同，近两年占据市场的更多的是城市别墅，正好符合第一居所客群的需要。”
房子的品质关乎业主居住的舒适度、开发商的口碑，更关乎业主的信心，可以说“粗放型刚需时代”已经结束，一个更加注重商业配套、生活品质、社区氛围，针对性也更强的精细化刚需时代已经来临。随着近两年的发展，城市别墅占据一定的市场地位，优质的生活配套、便利的交通、绝佳的生态景观可以确保高品质的生活标准，居住在城市别墅里，颇有一种“离尘不离城，大隐隐于市”的感觉。
释放购买潜力仍需产品创新
对于别墅市场发生的变化，业内人士胡先生认为，首先是由市场需求决定的，简单说就是“大别墅”已经没有太多市场了，最早那些大面积别墅的消费客群已经被市场消化掉，开发商将目光转向小户型别墅；其次则是购房群体发生了变化，别墅市场定位的差异化，也让别墅在销售过程中不断寻找着新的消费客群。尽管大多数人认为别墅始终是身份的象征，但由于大别墅总价高，小别墅的出现则降低了进入“别墅圈层”的门槛，吸引了一部分有意向的购买客户。
目前绵阳推出的别墅产品，不管是小户型别墅还是城市别墅面积多为两三百平方米，产品类型也以联排为主，由于总价不高迎合了不少有购买能力的客户需求。当绵阳别墅市场最终回到理性的发展轨道时，这种回归产品品质、以提高客户居住感受为核心的产品理念，才是未来别墅市场最核心的竞争力。
远大·美域一位负责人表示，小别墅、城市别墅甚至是别墅社区内的电梯洋房，这些创新的形式和市场之间存在着紧密联系，开发商对后期的产品理念不断调整，也体现出一个错位竞争的概念，“随着生活水平的提高，市场中存在着一定的购买潜力，而这部分潜力的释放依旧需要产品的不断创新。在产品的打造上，只有考虑客户的需求，从市场需求出发，满足业主的需求，才能在当下的市场中分一杯羹。（文/陈虎）
作者简介：陈虎，笔名峥嵘、沈惊鸿等，绵阳房地产界领军写手，现为淘房家居网特约编辑，就绵阳楼市及城市发展撰写评论文章，为安家置业绵阳的购房者提供信息导航。
