一、一切扯淡的宣传都是耍流氓
最近，淘先生到经开区塘汛片区踩盘回来，对我说：“陈老师，塘汛今年下半年要开的那两个盘，他们宣称是改善性住房。”
我一听，差点没把眼镜掉在地上。那地段，周边那环境，那配套，凭开发商那实力，那开发理念，那运作手段，他们能整出改善性住房的话，那么，绵阳全城的商品房都是豪宅了！附近的卓信·金楠天街，目前是塘汛片区整得最出色最有气势的商住楼盘，都只能是标准的刚需盘，卓信·金楠天街可能要甩出他们几条街。信不？
其实，不仅塘汛，永兴、青义等周边乡镇，乃至城中心的一些密不透风的普通楼盘，都有过宣称自己是高档、改善等夸大宣传的“不地道”的历史。
夸大宣传可以理解，一是吹嘘自己有实力、有品味，自己开发的楼盘很主流，你们买我的房子堪称价值洼地，性价比超高，简直捡了老欺，同时也满足了部分人的虚荣心理。
是嘛，这世界上绝对真实的东西几乎为零，更何况是商业广告（哪怕是口头广告）。
殊不知，物极必发，这样容易误导购房者，满以为是这样，结果跑去一看才是那样！同时，人家心里也会犯嘀咕：MMD，你这东西也叫改善？看来你的最高水准也就如此了！
不真实的广告，反而把自己带入尴尬境地：你把有改善需求的人群吸引过来了，人家不会买，还会骂，让你臭名远播；同时，又把适合买你房子的客户拒之千里。结果呢？只能让置业顾问成天坐在售楼部喝茶打瞌睡。
一切扯淡的宣传都是耍流氓，误人又害己。
二、刚需并不等于低质
那么，无论是商家和购房者，都必须清楚地知道，什么是刚需，什么是改善。
刚需，从字面理解，“刚需”就是刚性需求，也就是说购房者在选房时以自住为首要条件。目前，业界对刚需房普遍将其理解为紧迫性需求。比如，我的儿子要结婚了，必须在绵阳城买套房，我在这个城市工作了，饱受租房之苦，迫切需要一套房子才行。没有背景的年轻人，进城务工的新城市人口的“人生第一套”，非刚需莫属。
有房子住就不错了，不敢挑三捡四，挑最便宜最实惠的房子买，这就是刚需人群。
由于刚需解决的是基本的居住问题，所以为了降低购房门槛、扩大市场，很多楼盘都会选择在位置偏远的地方，建筑品质比较低劣，园林景观、生活配套、交通条件、健康配置、品质物管等更是无从谈起，刚需房一度和低品质住房画上等号。比如廉租房、统建房都属于刚需房的一种。
但是，2013年国家住建部门公布的《刚性需求住宅9大品质标准》，却向传统意识的低品质刚需盘开战，它告诉市场，刚需并不等于低质，刚需住宅同时要满足各方面的品质要求，只有符合了《标准》的刚需房才是真正的好房。
该《标准》涵盖了地段标准、交通标准、商业标准、户型标准、建筑标准、环境标准、健康标准、规划标准、服务标准等九大方面，每一项标准均有严格的规定。
比如在户型标准上，“户型具有发展可变性，可满足城市主流家庭未来5年的家庭结构与人口变化”；地段标准上，“社区位于市中心30分钟生活圈内，按照国际都市生活通行要求，与城市中心点的直线距离控制在10公里范围”；交通标准上，“社区步行10分钟范围内（约1000米距离）可到达公交站点和城市主干道”。
所以，刚需房并不低劣。目前，绵阳的商品房仍然以刚需占主流。就拿经开区来说吧，除了树高威尼斯、三江国际丽城等江景房以改善为主外，三汇英郡、恒大系列的翡翠华庭、翡翠龙庭、翡翠湾、海赋长兴等，都是以刚需和改善共存；而中梁壹号院、领地天屿、神州南都，都是以刚需为主，改善为辅；同立23号街区、CBD万达广场、幸福南庭等，则是纯粹的刚需盘了。
总之，就全城而言，无论哪个区域，高大密的楼盘（如容积率在3.0以上，绿化率在40%以下），不靠江、不靠公园的楼盘，小区景观很一盘的楼盘，占地面积在80亩以下的楼盘，靠近加油（汽）站、变压站等，几乎都是以刚需为主的楼盘。小区再高大上，建筑面积在90以下的小户型，恐怕也属于刚需房。
三、改善房不能出二环
那什么是改善性住房呢？从字面意思上来看，就是对生活品质、居住条件的改善。改善性住房一词的提出，主要是迎合了购房者从“居住需求”转向了“舒适需求”的现象，是一种经济状况上升之后对生活品质的提升方式。改善性购房者多为二次置业甚至多次置业者，具有较强的购买能力，其置业的主要目的是为了改善居住条件，提高生活质量，满足“对美好生活的追求”。
改善性住房多分布在主城区边缘地带，既靠近市中心，又能享受近郊的良好生态环境，同时小区的环境也是达到了相当高的品质。
改善型购房者大多是以家庭为单位，此时子女的学校配套也就成为各个改善型楼盘必备的配套之一。良好的生态环境，完善的生活配套，精心规划的户型，都使得改善型住房成为宜居之选，乃至传世之宅。
远大美域、英郦庄园·桥郡、绵州水郡、桃花岛、领地闌台府、溪涪和院等等，都属于改善性住房。未来，经开区的三江湖畔、小枧湿地公园、高新区草溪河都是打造改善性住房的大本营。也有的虽然区位一般，但小区大，环境好，里面的楼王、板房、洋房也属于改善性住房。目前，绵阳单价在10000元每平米的房子，基本上都具有改善性住房的潜质。
当然，也不是价格越高就越具有改善性住房的特质，比如城中心的长虹国际城、跃进路16号、富临大观园乃至嘉来南河广场，都不是改善性住房，它们属于投资性房源，有较高的投资属性。
市中心不是，离市中心太远了恐怕也不行。城西以会展中心为界，其他几个区域恐怕再远也不能出二环，而新一环沿线，1.5环以内应该是绵阳目前最好的宜居地。
为了方便大家选购二手房，淘房家居网也对原有二手房频道进行了改版，不求房源的数量，力求房源的真实和经纪人、经纪公司的可靠。点击下图直接进入二手房频道哦！
