淘房家居网2月12日讯 买房这件事其实真的不是一件简单的事，尤其在这一刻，楼市降温，房地产进入转折点，一些房子跌跌不休，一些房子却可以逆势上涨。买房这件事，从底层逻辑到上层操作都完全不一样了。
今天我会结合自己行业内的从业经历和所见所识，以及我对房地产行业的发展趋势判断，帮助大家全方位升级购房知识，做到精准买房，希望能够帮到千万家庭选到自己合适的好房子。
让刚需者买对房，让投资者买好房。
为什么房子是最好的资产？
如果让你在房子、股票、基金、贵金属、股权等等这些投资品中挑一个，你这辈子只能投资它，你会选哪种？大家肯定毫不迟疑就会选房子，为什么房子会有这么大的魅力呢？
1.房子捆绑入户、教育问题
没有房子你就不能落户，不能落户就不能读书。有些朋友觉得没什么，那是因为你还年轻，不管日后，只在乎现在。
如果你是外来人口，尤其是那些从三四线甚至是农村来到大城市拼搏的人，你是愿意回老家还是待在大城市？
如果你要待在这里，难道一辈子租房，一辈子做一个外来人口，一辈子给这个城市交税却享受不到城市的福利？
难道以后不生孩子，你的孩子不需要读书，还是说要让你的孩子回老家读？
做父母的，如果有条件谁不想把小孩子放在身边照顾呢？有房子谁不想让他来大城市接受更好的教育呢？
所以买房，不仅仅是住那么简单，那还涉及到你小孩子享受教育的权力，也就是你小孩子的前途呀！
2.房子是老百姓所能接触到最好的资产
（1）房子的投资属性
居住属性是房子的基本属性，但房子也是一个投资品。
从2004年开始，房价就一路上涨，普罗百姓所能接触的投资品汇总，没有任何一个能想房产这样长期、大幅地上涨。
以前房价涨得这么快，以后也能一样吗？
虽然房价不会再像以前那样暴涨，三五年就翻一倍，但是房价上涨的趋势不会改变。中国的产业在升级换代、人口素质在提高、城镇化在推进，房价怎么会到头呢？就说2018年GDP增速6.6%，高于预期的6.5%，又一次超额完成任务。只要咱们国家的经济还在以较快速度增长，楼市就还没到头。
（2）房产带有金融属性
可能对一些朋友来说，房子只是买来自己住，不关心房价以后涨跌。但是，房子的金融属性对你仍然十分重要。房子是最大的信用背书，而且可以抵押贷款。如果你在一线城市有套房子，你可以轻轻松松随便贷一两百万。办信用卡，你有房和没房，银行愿意给你批的额度完全是两个差距很大的数字。
房子这个资产，你能够利用好。他就像一个支点一样，撬动起你更大的财富，和更广阔的人生。
（3）最安全的资产配置
最关键的一点，相比其它投资品，对于老百姓来说，房子是最安全的投资产品。不管股票也好，基金也好，还是说P2P、股权、比特币，你都可能血本无归。但是房子，房价再怎么跌，起码有一套房子可以住，可以出租。
你现在应该考虑的不是“中国”房价这辆车会去到何方，而是要先上到这辆急速奔驰的车，先有站票，然后再慢慢置换硬座、硬卧。
在大城市，得凭自己的一腔孤勇奋斗的年轻人，要想不被房子绑架，最好的办法是先绑一套房子。你先接受眼前的苟且，再去考虑未来的诗和远方。
好，房子的特殊性我简单跟大家讲了讲，接下来进入我们这节课的核心：怎么才能买好房？
2019年要特别留意这五大选房标准
对于一个普通家庭来说，房子可能是一生中最重要和最大额的一笔投资，一旦买错就覆水难收。
以前搭上楼市顺风车，闭着眼睛买都在赚钱，但不代表做对了。而今年，楼市更是发生巨变，别说像以前那样随便买，就算你挑着来买，如果你还是以老一套的标准来买房，你就会发生市场已经不流行这一套了。
今天，我就和大家分享5个与过去不一样的买房标准。
1.地段不能只看市中心
（1）最好的地段是城市
这是首先要跟大家明确的一点。
买房看地段，看什么，中国那么大，肯定先看这个国家地段。一个国家的地段是什么，就是城市！
选城市，应该怎么选呢？
有能力的，在一线、强二线和环一线中选择，而且一线＞强二线＞环一线。
如果一定要回老家附近买，那也优先选择省会，家乡省会＞家乡地级市＞家乡县城。
那是不是要我们放弃自己的所在城市，一定要去毫不相关的城市买房吗？那也绝对不是。
不管你所处城市的大小，如果你是在这个城市上班和发展，你要买一套房子来住，挑这个城市地段好的楼盘去买房就是了。
但是如果你在老家拼搏又想回老家买房，或者你小孩在大城市读书，又或者你已经完全解决刚需，只是为手上空余的钱找个投资去处的，那大城市才是你的首选。
如果你是上进的，你或者你的孩子是要在大城市打拼的，靠自己拼搏有机会买得起一线城市的房子，千万别贪便宜买回自己老家去。
因为你买的不是房子，买的是未来的机会，更是你小孩的机会。就算你自己回到了三四线城市，我敢保证，你的小孩在未来，还是会跑到一线城市来发展，到时候又让小孩重头开始，那又何苦呢？
作为父母，现在占住了一线城市的资源，其实你也为你的下一代占住了资源。
（2）传统的地段观需要升级
大家都能感受得到，2018年下半年很多城市的房价已经进入下跌状态，比如广州、成都和贵阳。房价下跌很正常，08年、11年都下跌过，但是奇怪的是这一波下跌，这3个城市都是中心区房价领跌。但是，过往的经验不是告诉我们，中心区房价才是最坚挺的吗？为何却领跌了呢？
实际上，这里面发生了一些微妙的变化。
1、老城区的居住环境存在缺陷，路窄人多环境差。而地铁的开通拉升了城市骨架，很多城市出现了多中心，对老中心造成了冲击，只要不是太偏远，大家更多是选择花少点钱住好一点新一点的环境。
2、年轻人购房需求的变化。一个城市的购房群体70%是集中在25-45岁的这个人群，对于2018年而言，也就是1974-1994年出生的，也就是一部分70后、而大批的都是80、90后。80后90后这些年轻人，他们的购房需求在发生着一些改变，甚至是一些趋势性的改变。如果有方便的交通工具，宁愿住远一点，上班时间长一点，也得住大一点，房子新一点，环境好一点。也就是说在一定的距离内，我可以不买最中心的，但是我一定想买住得最舒服的。
所以传统的地段论：地段、地段和地段。会随着居住升级，随着地铁将城市骨架拉大，通勤距离缩短，商业和教育配套的向外延伸，大家对位置的偏执在减少，对居住品质的要求在提高，会慢慢改变。未来那些除了有老城区的位置优势而没有其它优势的老房子，将会被年轻人所嫌弃，房价下跌的风险很大。
旧地段论必须升级，新的地段判断标准：买房要看地段，但是不唯地段。而是在城市多中心发展之下，围绕多个中心，结合环境和配套去挑选房子。
（3）如何选一个城市的地段
①离CBD、市政府的距离多近。
越近越保值越能增值，当然，越近也会越贵。为什么？因为政府因为会花重金打造这些地方，这里会有最多好资源集中，商务配套、学校配套、交通配套。
一定要给大家一个数据的话：一线城市，好的地段，一般不要距离CBD 18公里以上。
很多人说，CBD核心区域的房价已经是特别贵，还能买吗？我告诉你，买得起，还是可以买，因为没有最贵，只有更贵。
②新的、有发展的核心城市规划区
一个城市的新规划区，就看一点：有没有核心产业支撑。因为有核心产业，才能吸引高质量的人才，高质量的人才才能支撑起房价。
简单通俗一点说：多不多大公司搬迁过来。大公司是支撑产业的核心力量，也是支撑房价的核心力量。深圳的前海、广州的琶洲、武汉的光谷新区就是很好的例子。
③两条个性化的标准来判断一个地段
●如果有星巴克入住的地段，那一定不会是差的的地段。
星巴克选址前都会做大量的人流和消费调查，差的地段，星巴克是不会选的。
●如果一个地方，连全国餐饮连锁大王沙县小吃和兰州拉面都没有，那这个地段真的是偏僻到没有朋友了。
这个是中国特色，沙县和兰州是最接地气的餐饮连锁店，如果一个地段差到连沙县都不愿意过去，那是有多凄凉。
2.学区房价值正在被动摇
（1）学区房的神话难以延续
除了地段，很多人买房关注一点，那就是学区。大家都知道很清楚学区房尤其是好学区房的稀缺性，不管任何一个城市，最好的那批学区房价格一定是非常贵的，北京的学区房最高卖到15万/㎡，天津卖到10万/㎡，南京卖到9万/㎡。在大家的理念里会有一个声音：投资就买学区房，学区房永远保值增值神话会延续吗？
2015年，教育部就已经在推动多校划片和摇号入学等政策，也就是一个学区内对应多个学校，随机摇号入学。像北京、广州等大城市都在推广，尤其是北京率先试行。而在这样的一个趋势中，大量的优质学校的价值会被周边差学校所稀释。很明显，政府在有意打破这种教育教育被部分楼盘单一绑定垄断性。
前不久一篇文章《这块屏幕可能改变命运》刷屏朋友圈。
现实中存在着两条教育平行线，一条线是：成都七中，去年30多人被伯克利等国外名校录取，70多人考进了清华北大，一本率超九成，号称“中国最前列的高中”。
另一条线是：中国贫困地区的248所高中，师生是周边大城市“挑剩的”，曾有学校考上一本的仅个位数。
如今直播改变了这两条线，200多所中国贫困地区的学校，全天候跟随成都七中直播，从过去考上一本的仅为个位数，现在有的学校出了省状元，有的本科升学率涨了几倍、十几倍。从16年来，7.2万名学生，跟随成都七中走完了高中三年。其中88人考上了清北，大多数成功考取了本科。
虽然，这篇文章过于强调了科技的作用，过分渲染名校名师的光环，忽视了课堂里普通老师重要的监督指导作用。
但是，这就是事实和结果，科技改变教育，冲击学区。
学区房的高价，本质上是教育资源有限的前提下设立学区制度导致的市场竞争的产物。而当教育迎来科技升级，当科技带来教育共享，学区房必然面临冲击。
不管是政策调整，还是科技升级，总之学区房价值并非屹立不倒。
（2）刚需还离不开学区房
学区房价值受到动摇，那是不是就是说学区房就毫无价值呢？不是的。
学区房重要吗？相当重要！因为这关系到你小孩的未来。
好的学区房，会有这样的一些好处：
它能提供最好的师资资源和教育设备，是良好学风、学生眼界和见识的保障；
它是你孩子能够获得更好人脉的开始，好的成长环境是给孩子的一笔财富；
它是保值升值的重点投资品，优秀教育的稀缺性短时间内很难解决；
而且你们考虑过学区房背后的圈层吗？买得起这个城市好学区房的，都至少是这个城市的精英阶层。孩子一入学就可以跟更高层次的阶层成为同学，未来资源和人脉、格局都会不一样。
我和大家讲学区的重要性，不是让大家一味的超乎自己的能力去追逐学区房，只是想告诉大家一个事实：好的学校，是你小孩子能够接受更好教育的大概率保障！买房，在自己能力之下，尽可能的往好学校去挑！
虽然现在学区房价值受到冲击，但短期内学区房仍然必不可少，即使学区房价值下跌，也是从试行的一二线大城市向外蔓延。至少目前这一刻，你还是离不开学区房。
（3）如何找到不贵又好的学区房？
每个城市那些顶级的学区房，他的价格绝对不低，尤其是北上广深，那不是每个老百姓都能承受得起的。
要读好的学区，也未必一定要去挤那些最好的学校，在很多城市，尤其是北京，那些好的学区房的房子其实都很破旧，不要为了小孩子的读书完全不去管居住的舒适性，这也是不对的。
那么有什么方式可以不用买特别贵的学区房，又能读到相对的好的学校呢？
①挨着一些高端新楼盘附近买房
不是所有高端楼盘都是扎堆的。其实在很多城市，即使一些高端盘旁边可能是围着一些比较老的小区了。如果新项目的楼盘定位是高端盘，而且他有规划建学校，大概率那个学校不会差。在高端新楼盘的旁边买一套二手房，你的小孩就有大概率直接能读那个新楼盘建好的学校。
②买中高档楼盘相对聚集的区域
为什么呢？第一有那么多开发商一起来建设，第二毕竟涉及到很多居住人口，政府一定不会也不敢不管，肯定会做好基建安排和资金投入。那么对于这样的区域，就算是期房，你也不用担心它的学校问题。
毕竟很多东西都会逐利而生，学校也一样。如果这片区域的确有很多新楼盘，只要是中高端以上，肯定会有好学校跟过来。这里的生源和家长绝对不差，优质生源，往往会吸引到靠谱的师资。
③读私立学校
如果你已经买了房，但是分配的学区并不是太好的学区，而顶级学区的房子又特别贵，而你的购房预算也有限。那么可以考虑挑一套自己喜欢，住的舒服的房子，然后给小孩选一所好的私立学校去读书。
现在也有一些私立学校做的特别好，甚至不会差过那些公立学校，而且读得起私立学校的学生家庭都不会太差，这也是对孩子来说不错的圈层。
当然，也一定挑选风气好的私立学校。除了钱之外，私立学校也有删选生源的标准：比如说考试、面试等。
总之读私立，你要考虑两个事情：
1、读私立的一年的花费要多少，6年下来值不值得你买一套好的学区房；
2、因为私立的选择可以大大超过你住的周边，你得考虑孩子的接送问题；
（4）买学区房的四大坑
①相邻学校≠学区房
看似离学校很近的房子，但可能不一定被划进家长想要选择的学校。
所以，买学区房之前你要做的，是先去相关部门，教育部、派出所做了解查询，你买的这个小区所划分的学校是哪个？这样才能确保万无一失。
②名校≠学区房
因为学区房的暴利，很多小区会花钱租某个名牌学校的名号来联合办学，很多时候只是一个牌子而已，和真正的名校实际上完全没有任何关联。
针对这种情况，你只需要确保一点：学校的教育质量。系统一点的就是上网查数据，查分校和总校之间的关系，校长是不是总校派来的，老师的等级水平，总校和分校之间的资源共不共享等。
一个更直接的方式：去找这个学校的学生家长去问下就知道了。
找一天学生准备放学的时间，你提前20分去到校门口，就有大把在无聊等孩子放学接送孩子的家长，只要你长得不是那种凶神恶煞，他们肯定很愿意和你分享。
上述方法适用于所有你想了解所有学校的教学质量。
③买到已经变了的学区房
学区房政策调整频繁，“学区”的地理划分不会一成不变的。
在购买学区房之前，大家可以事先向教育局、街道、学校招生办、派出所等相关部门了解清楚招生政策的变化，询问近期是否会出现学区重新划分的情形，特别是对于两个学区交界线附近的房子更要当心。
注意：学区划分一般不包括在建小区，务必谨慎对待！
④房子买了，户口迁不进去（专指二手房）
要杜绝这种情况，需要大家在购房合同中增加原业主的户口应在付清房款前迁出的约定，而且一定要是书面约定，因为如果仅仅是口头约定迁出户口，而实际原业主户口迟迟不迁出的话，由于户口管理政策的限制，孩子还是没法入学！
而且要注意，一定要购买70年产权的普通住宅，而不是学区范围内40年或50年产权的商住房（公寓），这两者最大的区别就是商住房是落不了户的，不具备学区名额！
3.最关键的交通——地铁
（1）地铁的重要性
地铁的作用是将城市空间骨架拉大，将人口进行分流，将城市各地铁区域间的交通时间距离缩短，有地铁和没地铁，对于城市通勤来说是两个概念。更关键的是，地铁有利于房子保值增值。作为政府的重要基建投资，1公里5个亿的成本，如果开发不起来，地价不升，房价不升，怎么通过卖地回收成本？
地铁是短途人口选择最多的交通方式，相比高速、高铁，地铁才是最实用、最价格亲民的通勤方式。从地铁对房价的提升就能看出地铁的重要性。
地铁对近郊物业和远郊物业的价值提升分别达到20-25%和10-15%。
距离地铁站越近，住宅价格较高；3公里范围内，向外每辐射1公里住宅价格下降6%—9%。
地铁的辐射范围是有限的，所以大家一定要正确理解“地铁房”的概念，以地铁与住宅的距离作为判断依据，步行400米内的称为正地铁房，800米内的为准地铁房，1.5公里内的为近地铁房。
要买地铁房，最好就能在地铁利好推高房价之前出手。
地铁建造的不同时期，对房价的影响也不一样，地铁的建造阶段包括：规划出台、地铁正式动工、正式开通运营、运营成熟期。对房价影响最大就是：规划出台和正式开通运营，这两个阶段前出手可以以更低的价格买到地铁盘。
（2）高铁并不是城市逆袭的希望
开通地铁的几乎都是一二线大城市，那三四线小城市没有条件开通地铁怎么办？没错，高铁。如果说地铁是大城市的专属交通，那么高铁则是属于雨露均沾的大众产品，能够飞入平常百姓家。这些三四线小城市都希望通过开通高铁，实现城市的逆袭，而开发商们又通过高铁的开通进行房价宣传，老百姓们又希望通过购买老家的高铁概念房来实现财富增值，可事实能实现吗？
有报告专门针对高铁的开通前后，对开通城市的常住人口、经济、财政和收入四大指标的变动情况进行分析，大致反映高铁对沿线三四线城市的影响。
首先，先看高铁开通对人口的影响。36个城市中有21个城市，常住人口的占比出现下降，其中京沪高铁沿线下降的城市为5个，而沿江通道高达70%的城市的比重变化为负值。反映出高铁建成之后，这些城市并没有呈现出现集聚人口的态势，反而出现了向外扩散的迹象。
以所在省份的增长率作为基准，沿线城市的GDP超额增长率并不是一定能够扩大，京沪线将近50%、沿江通道将近60%的城市，开通后的超额增长率（沿线城市GDP增速与所在省份的GDP增速进行比较）要低于开通前。换句话说，这些城市并没有如当初预想的，能够保持住对全省平均水平的优势地位。
除极个别城市以外，高铁沿线绝大多数城市的公共财政收入复合增长率同步回落。
47个样本城市，其中有29个城市的公共财政收入超额增长率出现了下降。
对比高铁开通前后收入比值可以发现，在44个样本城市中有29个收入比值出现下降，尤其是在沿江通道沿线城市中，除少数城市比值上升外，超过80%的城市比值下降。
很明显，高铁通车不但没有给三四线城市带来逆袭，反而是人口、经济、财政和收入不断被掏空，而高铁链条中的核心城市的聚集效应更加明显，成为这场高铁建设革命中的大赢家。小城市原以为可以通过高铁逆袭，谁知道这是大城市对它的变相掠夺。
所以，高铁说得再好，都不是你买它附近房子的原因。你要关注的只有1个，那就是地铁。
4.各线城市的户型选择不一样
（1）各线城市如何选择户型大小
