2019年岁末到2023年，这一轮楼市冬天，比前几轮显得更寒冷一些。
经济大环境决定购买力。
全球经济不景气。中国经济增速“破6”在际，回到27年来最低点。相反的是，居民生活成本却在高涨。这些，都严重影响了居民的购房水平。雪上加霜的是，实业不好做，制造业效益不好，不仅传统房企疯狂拿地，疯狂建房，同时，大多数工业企业也偏离主业，一心一意造房卖房。
但是，需求增加了吗？没有。不仅没有，日渐透支。
就拿绵阳来说吧。上一轮五年周期，2012年——2016年，主城区月均走量2000套算是淡季，但在今年，却成了集体狂欢的盛宴。但这一轮的开发量，房企活跃的数量，却比上一轮大得多。
相对而言，绵阳还好得多。这要感谢绵阳市近几年的主导思想在追求高质量发展，一心一意抓产业发展上，严格控制房地产开发量，让绵阳的房地产理性健康发展。房地产投资在经济总量的占比中不到10%。
这一年，绵阳主城区房价虽稳中有跌，但仍属于稳步发展。没有像南充、泸州、宜宾、遂宁等城市那样，疯狂卖地，全面开发，房价愈走愈低，风险已成暗流涌动。
那么，绵阳楼市不能承受之重，又在哪里呢？
主城：房企鱼龙混杂，价差拉大
正因为绵阳楼市的健康度明显高于同类城市，所以对房企有强劲的吸引力。外来房企拿地难，只有采取与本土地主合作开发的模式，借道进入绵阳市场。
也有那么一些地主，自己无开发能力，但不服气：你都觉得有搞头，我为什么不自己开发？
于是，问题就出来了。
房企、楼盘，鱼成混杂，搞得购房者眼花缭乱。造不好房子的，开始造概念，忽悠购房者。一些嗅觉灵敏的房企，为了跳出劣币驱逐良币的怪圈。率先降价，打破市场僵局。
劣质房企和劣质楼盘怎么办?“明升级，暗减配”是必然趋势。
可以预见，2020年，绵阳主城区新房均价将“破8”，“7”字头房源比较普遍。但老城区和经开——小枧、高新的优质大盘房价仍然稳定。改善型和投资型购房者有一定的购房经验和抗忽悠能力，不是你吹得凶，价格吼得高就是好房子。好房子的标配必然是离城中心近、大品牌、大盘、配套好、环境好，甚至是资源稀缺。
中小房企、中小楼盘的价格肯定是稳不住了。十一波价格战，小房企小楼盘已经没有还手之力。
2020年，主城偏一点的地段，刚需房源不乏有“5”字头、“6”字头的房源。这些楼盘，就不要高扯忽悠大旗了，自欺欺人的营销策略，害人害己。
不要吹你是什么美宅，你尽量把价格做实，尽量降低空洞的营销成本，尽量把房子的质量整好，不要吹你是什么什么美宅;对你的实力而言，房子不倒，不出现瘦钢筋，建筑材料不以次充好;房子不漏水，下雨天窗子不灌水，户型尽量方正一点，黑屋、暗屋不要太多，小区的树子稍微栽得大一点；后期物业管理不找60岁以上的老头来门，你能平安把房子卖出去，不出现房闹，尽量缩短卖房周期，不一个几十亩的小楼盘要卖上七八年。能做到这些，就算烧高香啦！
上当受骗，买房买亏了的，往往是首次购房的刚需。尽量多走多看多问多比较。不怕不识货，就怕货比货。买不起好地段大品牌大楼盘，尽量选择本土的老牌房企的产品。打一枪换一个地方房企，你还是小心点；房企信不信得过，拿它的产品说话。有一些外来房企，或者本地土老板在外地溜了一圈回来就自以为了不得的房企，它吹它行时，你要看它是在东南沿海的发达地区行，还是在西北落后地方造筒子楼行，还是在城中心造个房子不仅卖得打瞌睡，租都不好租还夸自己行。
多向内行问一问，一切忽悠都成浮云。实在拿不准，还真不如去买一套统建房实惠。
绵阳主城的风险在局部，严防一小撮别有用心的歪房企歪楼盘。但真正的风险还在郊县。
由于绵阳主城有产业支撑，对房地产的依赖不是很重，市上严控用地指标，比较科学地管理房地产市场。大量的开发商只有退而求其次，以磅礴之势席卷郊县。有的风险已经显现，有的风险正奔跑在路上。
安州：冲动的楼市大跃进
安州是绵阳楼市最大的泡沫。
上半年，安州GDP仅为75.2亿元。无论是总量还是增量，都排在涪城、江油、高新、游仙、三台之后，仅占绵阳地区的6.3%。安州城区的常住人口不到绵阳主城的14%。一个大一点的宴请，都必须往绵阳主城跑的地方，活跃了10几个楼盘，联手唱大戏，新房均价推到几近7000元，据悉还有8000左右的房源。把安州的区位优势、产业结构、经济总量和宜居环境与绵阳主城稍稍对比一下，就知道泡沫有多大！
你莫听开发商给你画多大的饼。那么强大的绵阳高新区，高速发展了27年，与涪城主城都还有较大的差距!要说江景和大环境，地处1.5环的经开—小枧，部分一线江景房也才八九千。
安州与绵阳主城的差距，拿一位业内人士的话来说，“不仅仅是一个时代的距离……”。
当然，安州的房子不是买不得。包子大个城区，5000+的房源与8000+的房源差几步路？为什么不可以买？
江油：暗食苦果的地产“盛宴”
无论是经济总量、城市配套、城市人口，安州都是无法与江油比拟的。这也是各地房地产企业求不到绵阳主城就首选江油的原因。
都这么想，问题就出来了。
江油的商品房均价仅为5000+！甚至，4000+的房源也不鲜见。正常吗？不正常。10年前，江油的房价差不多也在这个区间。
四五千的房价，江油人是不是很幸福了呢？不幸福。近期的一起维权事件，就说明了江油的购房者也不幸福。
任何商品，价格过高过低，都会有问题的。开发商只有明亏，不可能给你暗亏。明知江油的房价低过了安州、三台是不正常的，明知江油一个小城，开发楼盘高达40多个，已经造成商品房烂市，但还是有开发商高唱凯歌进驻这个市场。它拿什么盈利？“宝马变福特！”
宝马变福特的后果，峥嵘在此打住。
江油的购房者如何抗风险？等一等现房上市，买先期开发的楼盘。房企有尊严地赚到应有良心的钱，你买的房子才没有大的风险。
须知，任何市场任何风险，都会产生多米诺骨牌效应，不可能是某一方在承担。
三台：压力大于主城，但可以用时间来消化
目前，三台在建在售楼盘有20多个。均价在6000+。既不没有安州那样的高泡沫，也不像江油那样把房价做烂。
三台的经济不如江油，城市建设不如江油。但这个农民大县、劳务输出大县有强大的人口基数大的优势。它的压力是赚到钱的农村人口首选绵阳经开区，剩下的才选三台。所以，三台的商品房走量很慢。
三台楼市的期待值在于地方政府如何改善营商环境，借绵遂内宜、绵遂渝城际铁路的开通，做大做强产业发展。
总结
不管大城小城，没有产业就是一座空城，炒起来房价，都是兔子的尾巴——长不了。反之，市场做烂了，谁都不是赢家。所以，无论是哪里的购房者，能买主城，就放弃郊县。能买产业发展带，就放弃产业空心带(含虚有产能、落后产能)，资源集中发展，城市两极分化，是潮流，是无法抗拒在大趋势。
