游仙区版图向北扩张了！
打造纯居住区，居住用地占比将近三分之二？!城北又要崛起一个新区了？
今天，绵阳自然规划局公示了《绵阳市游仙区七姓坝片区控制性详细规划（修编）》方案。方案对七姓坝片区做了系统、完善的规划和定位，将近有三分二的地块都被用作居住用地开发，结合周边的绿地资源共同打造“山水融城、活力水岸、生态住区”，建设用地面积4410亩，人口约4.8万人。
七姓坝片区位于二环路以南、涪江以东、石马镇以南、科学城七区以北，总面积约4800亩。
它靠近石马镇，位于绵阳科技城集中发展区北翼的南部，被二环路包裹在1.5环范围内，几乎从没出现在绵阳楼市的发展版图上。即便被纳入了今年绵阳的城镇棚户区改造计划内，也没有什么存在感。
虽然被重视度不够，但根据官方消息，市政府早就在去年启动了该片区的控制性详细规划修编工作。
历时一年，规划方案终于公示，也为城北楼市提供了新的发展机遇。先来看一看详细规划内容：
一、规划范围及规模
本次规划范围西邻涪江，北临二环路，东接科学城，南至九院七区，总面积约3.2平方公里。
二、规划调整内容
（一）目标愿景
规划定位：“山水融城、活力水岸、生态住区”。
规划规模：建设用地面积2.94平方公里，人口约4.8万人。
（二）功能结构
规划结构为“一核、一轴、三组团”。
一核：生活休闲服务核。在规划区中部，融合商业、休闲等功能打造片区综合服务中心，构建片区核心;一轴：区域生活发展轴。规划依托科学城大道，强化规划区与科技城集中发展区北翼、中心城区之间的联系，助力中心城区北拓发展;三组团：九院配套组团、传统生活组团、滨江生活组团。
（三）公共配套设施规划
依据《城市居住区规划设计标准》 GB50180-2018，规划形成1个十五分钟生活圈，4个五分钟生活圈。十五分钟生活圈规划布置初中、小学、社区服务中心、文化活动中心、大中型多功能运动场地等设施，医疗、养老设施与石马镇区共享。五分钟生活圈规划布置幼儿园、小型多功能运动场地等设施。
（四）道路交通规划
道路系统规划图
本次规划区域内道路分为主干路、次干路和支路三个等级。整体形成“一横、一纵、一环”的路网格局。
公共交通：规划形成“快速公交+一般公交”的公共交通网络。快速公交依托科学城大道，设置快速公交，提升片区与石马镇区、中心城区之间的交通出行。一般公交结合红岩路设置公交线路，提升片区与涪江线的出行便利度， 便于 居民到青义、龙门、圣水寺片区等区域的出行。在片区内构建公交环线，增强片区内部交通出行便利度。
慢行系统：构建城市-组团-社区三个级别的绿道系统，绿道系统为骨架，形成区域内部的慢行系统网络。
（五）绿地景观系统
绿地景观系统规划图
以达到国家园林城市标准，打造“300米见绿，500米见园，1公里进林带，3公里进森林”的绿地系统为目标，形成“大集中、小分散”的绿地格局，提升规划区环境品质，建设环境优美、显山露水的园林城市。
规划形成“一心、一带、三廊、多点”的绿地景观系统。其中“一心”即依托地埋式污水处理厂建设片区公共绿心；“一带”为涪江生态景观带；“三廊”为莲华寺-圣水寺、 后山-圣水寺、后山-宝塔山三大通廊；“多点”即多个点状公园、游园。
（六）开发强度
本次规划开发强度根据用地功能的不同分区域划定，其中：居住用地（含居住兼容商业用地）容积率控制2.0-2.6；商服设施用地容积率控制在1.0-2.0；其他各类配套设施容积率控制在0.5-1.5。高强度开发区域主要集中于科学城大道两侧。
（七）建筑高度
居住建筑：根据建筑高度，按照24m、40m、60m进行控制。
公共建筑：低层建筑≤15m；多层建筑≤24m；高层≤80m。
从规划可以看出，七姓坝片区将重点打造为休闲居住板块，规划配建了4所小学、2所初中以及7所幼儿园。
公共服务设施规划图
根据片区的开发强度控制规划图显示，有近二分之一的地块保留现状开发；从规划图来看，片区内的居住用地储量将近三分之二。同时配备了少量的商业用地，公园绿地以包围贯穿的空间布局与居住、商业、教育、市政配套兼容。
土地利用规划图
在近石马镇滨江片区，二环路与涪江、规划铁路交汇形成的多边形区域内，居住用地的建筑限高大于24米，40米为高度上限。从规划图来看，高层住宅更多被规划在宝成东路的西北部，东南区域以低密住宅为主。
游仙区这笔规划面世，上千亩地块必定会相继入市。
据了解，片区内还涉及一宗棚改旧改项目，并已从2019年6月开始实施征收拆迁，预计2021年6月竣工，并在今年5月进行了招标比选。七姓村一社涉及改造总户数350户，拟拆迁房屋建筑面积约8.75万平方米，预计今年7月开工，总投资70962万元。
各项工作都在启动，游仙向北发展的决心已定。
为什么游仙将眼光放在了城北？
规划方案里已经给出了明确的答案：强化规划区与科技城集中发展区北翼、中心城区之间的联系，助力中心城区北拓发展。
近三年来，游仙区的经济总量突破了两百亿到三百亿的大关。
2017年游仙区GDP首次突破200亿元，到2018年游仙区GDP实现了247.09亿元，名义增速全市第二，仅次于仙海区。到2019年游仙区GDP跨过300亿关卡，超越高新区，位列全市第二。
图片来源于网络
做到现在的成绩，离不开经济、产业，更离不开人口和土地经济。
1、城市发展需要
科技城集中发展区是绵阳未来十年的重点发力区域，到2030年要完成建设用地达到85平方公里的目标。建设规模相当于11个科创园区，2个小枧+2个经开区。
发展区区属范围包括：安县界牌镇、兴仁乡和花荄镇局部，江油方水乡局部，高新区河边镇、磨家镇及永兴镇局部，科创园区局部，涪城区金家林、大包梁及青义镇和龙门镇局部，游仙区东林乡及石马镇大部、新桥镇、游仙镇局部。
除了经开区，几乎每个区域都被纳入了科技城的建设范围。在已有的范围内，游仙区又是占比最少的那一个，仅仅只有北向的几个乡镇片区。
绵阳要再造新城，必定会倾尽心思，引进更厉害的产业和资源。
游仙区也断然是不想错过这个机会的，七姓坝片区上承科技城集中发展区，下接科学城板块，是游仙向北拓张的必经板块。
借助产业集中发展区北区的东风，以居住功能补进，弥补北翼产业功能性更强、居住功能被弱化的劣势。
2、土地经济的诱因
最近两三年，靠近市中心板块的区域几乎没有土地入市，开发高饱和，供地紧张，全是旧改棚改或是老旧小区改造项目。
要开发土地，只能向南、向东、向北。向东、向南发展的步伐也几乎是同一时段迈进。
从供需两端来看，目前游仙的供应主力在南部，土地市场非常活跃，招拍挂和二级市场都在流入地块。新房市场这边，新建商品住宅也是逐年增加。
南部的小枧、五里梁，已经被纳入了绵阳城南综合片区的规划版图，产业、基建以及房地产开发都是进行时的状态，整体的发展在可控制的范围内。
向东是游仙镇和仙海区，主要是土地变性来增加片区的居住占比，土地的存量已经开发得接近饱和，可能接近70%、80%了。
这之中，游仙镇的基础配套是新区里起步最高的，各方面的资源（除商业外）都比较成熟，比小枧还要成熟；仙海区的居住康养定位非常明确，各方面的相关资源也在向这里拉拢。
以北区域，科学城占据了很大的版图，要扩张只能从其他片区入手，仅凭石马镇当然是不够的，还要扩、扩、扩，于是就有了七姓坝的加入。
毋庸置疑，七姓坝的加入，也确实能够缓解游仙区当下居住用地的紧缺。
3、再复制一个小枧的决心
得益于三江两岸和笔架山的山水优势，原是不毛之地的小枧依托湿地公园打响了翻身仗。这些年前有富临、三汇扎根，领地、置信、朗基、东原....等外来房企后脚跟上。
小枧的成长速度之快，令人咂舌，即便是与对岸的经开区相比，小枧的开发进度差不多是经开区的4倍速。
游仙打造小枧的经验无疑是成功的，应用到七姓坝片区身上，也许是可复制的。
在七姓坝片区规划的建设高度控制规划图里，几乎有三分之二的地块限高在24米以下，容积率小于等于1.2，也就意味着只能多层、别墅二选一。剩下三分之一的地块，又有将近一半的地块建筑限高控制在24-40米之间，容积率在1.2-2.0之间，产品形态基本被框在了小高层这一个选项。
开发强度控制规划图
同时在规划中，还提出了要以打造“300米见绿，500米见园，1公里进林带，3公里进森林”的绿地系统为目标，形成“大集中、小分散”的绿地格局，提升规划区环境品质，建设环境优美、显山露水的园林城市。形成“一心、一带、三廊、多点”的绿地景观系统。其中“一心”即依托地埋式污水处理厂建设片区公共绿心；“一带”为涪江生态景观带；“三廊”为莲华寺-圣水寺、后山-圣水寺、后山-宝塔山三大通廊；“多点”即多个点状公园、游园。
再看小枧当初的规划：以生态湿地主题文化公园为核心，集都市商业、商务、娱乐、文化、居住为一体的绵阳城南"滨江水岸宜居新城"。
这熟悉的味道，相差无几的配方，游仙要立住改善的牌子，就要从打造下一个小枧着手。
为什么游仙在这个节点推地？
与涪江对岸青义楼市的“热”脱不了干系。
前两天我们发布了绵阳楼市2020年中考：七个排行榜看绵阳各区域热度，2020年上半年绵阳楼盘成交TOP10里，榜首的领地东原阅城以压倒性的优势取得了备案套数、面积双料冠军。
同板块的九洲北郡５月下旬开盘，６月备案套数、面积均超过了领地东原阅城，冲刺进入了单月备案第二名。
一点也不夸张地说，引领涪城区板块成交的主力非青义莫属。接着东原、雅居乐相继拿地，板块内还有文泉项目，青义楼市出现了前所未有的盛况。
一江之隔的七姓坝片区，以生态资源为基底，聚合居住、教育、商业、休闲配置，抱着复制下一个小枧的必胜决心，当然是想吸引更多房企进入，与涪江对岸的青义借势涪江水源，共同打造绵阳下一个改善地标！
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