最近做盘点类稿件，偶然发现绵阳楼市正在发生翻天覆地的变化，比如上周金家林软件园首开的朗基香山樾，当周边盘定价还在7000+，它就已经凭借优越的改善力冲击金西湖板块的均价了。
也是从今年初开始，那些首开的新盘，定价破万的也开始变多，于是我整理了下今年预备有新动作的项目，发现它们整体定价破万或房源定价上限过万的“潜力”也是有的。
具体是怎么回事呢？跟我一起看下去吧
01
·以下部分信息源于绵阳楼市、淘房家居网，文中涉及观点均为作者提供，与绵阳楼市&淘房家居网无关。预估破万项目包括价格上限破万或整体定价破万的项目，仅供参考：
18年12月在售盘价格表：售价破万盘共12个；
19年9月在售盘价格表：售价破万盘共19个；
20年10月在售盘价格表：售价破万盘共26个；
今年3月在售盘价格表：售价破万盘共30个。
不到2年半，绵阳全市破万楼盘总量直线上升，这还不包括近期统计的22个有望破万的待入市新盘。
也就是说今年，绵阳全市售卖价格破万的项目可能会超过50个，这几乎是去年的两倍了。
据绵阳楼市不完全统计，今年22个新项目定价或价格上限可能破万
包括涪城区8个：汇金大厦、恒大御龙天峰、烟厂旧改项目、汇金云鼎、长虹桐里华府、长虹金嶺一号、长兴金湖庭院、神州雲庐；
游仙区7个：朗诗江屿湾、华宇锦绣玺岸、阳光城江山悦2期、金科骏邦美院、印江山四五期、富临绵州水郡5期+8期、东湖2号；
经开区2个：新广厦南山春晓、泰格江韵鹂湾；
科创园区4个：景茂誉府、倍特香槟华府2期、三阳揽月、观花湖畔；
高新区1个：长虹城一期。
02
破万盘数量增长的背后，是市场发展的新趋势：
近水近主城/生态资源优厚/主城老城区核心位置/改善主题....类产品价格破万，未来会成为普遍现象。
像长虹金嶺一号、长兴金湖庭院、观花湖畔、朗诗江屿湾、新广厦南山春晓、金科骏邦美院、阳光城江山悦2期、印江山四五期以及华宇锦绣玺岸都是高价地出身，成本加持，结合产品周边地段、定位，破万的可能性是有的。
举个例子，长虹金嶺一号（主推6F多层+3-4F低密住宅）、长兴金湖庭院（13F小高层+15-20F高层+3F低密住宅），都属于金家林金西湖片区，这两个最后进入开发阶段的盘，从产品类型来说，无一例外都定位改善。周边的九洲云栖湖（高层+低密住宅）参考售价9000+—16000+，远大蔚蓝海岸（纯高层）参考均价8800+—10000+。
同样是改善产品，今年大热的金家林板块内，这类产品的定价逻辑必然是跟着周边楼盘走。
再例如经开区去年拍下的高价地——新广厦南山春晓，目前来讲，它的位置最靠近主城，周边的三汇玫瑰花城、恒大翡翠龙庭，前两年售卖时也有过万房源，按照距城近价越贵的规律，这个项目极可能冲刺房价万元阶梯。
新广厦南山春晓洗车池已经挖好，场地杂物较多，土地待平整。
小枧2020“地王”—朗诗江屿湾拥一线江景，成交于去年11月13日，当时参拍房企高达14家，最终成交总价约4.69亿元，成交楼面价5567.86元/㎡，成交溢价率约79.52%。
目前施工团队已经进场开挖，地块外圈正在打围。
不久前朗诗江屿湾项目的建筑设计方案过了一审，项目总建筑面积约11.4万方，总体布局采用点式半围合式布局，多处城市视线通廊，使涪江与庭院景观相互渗透，形成开阔通透的城市空间。
根据效果图看，42.17亩土地上规划了6栋总高26层的高层住宅，建筑立面以现代风格为主调，强调简洁流畅的横向弧形线条，类似玻璃幕墙的材质，与涪江相呼应，体现水的韵律感。
与朗诗同一天摘地的华宇地块，也已经动工，随着项目案名曝光：华宇锦绣玺岸，独自来到小枧打造高端项目的华宇，也算一步一步兑现了这块地的价值。
根据华宇集团官网对其“锦绣”系产品的解读：
品质改善引领城市居住梦想
城市资源与自然资源的融合创造，致敬城市改善之作
再结合华宇在母城重庆新布局的华宇锦绣玺岸（产品定位为长江头排低密墅区、华宇重庆长江战略作品）。
将要分为多期打造的绵阳华宇锦绣玺岸，必然是抱着打造小枧湿地公园旁头等改善产品的决心来的。
目前华宇锦绣玺岸项目工地洗车池已修好，正在搭建蓄水池，地基同步挖建。
朗诗和华宇是去年小枧拍出最高价的两块地，周边的领地蘭台府（2018年开盘）售卖价一度飙到14000+，在售的富临绵州水郡和阳光城江山悦也普遍有过万的房源。公园绿地、涪江美景，优越的先天条件，本身就赋予它们更多在市场议价的权利。
恰好的是，今年小枧改善项目特别多，包括近期同步更新动态的阳光城江山悦2期、金科骏邦美院、印江山四五期和富临绵州水郡5、8期。
印江山四五期已经开始动工，这个项目也将继续延续前三期的风格和产品。
右侧金科骏邦美院（主推改善），左侧中金龙翔领御，建筑团队都已进场。
富临绵州水郡5期B地块开工建设，总平图调整过规；8期项目建筑设计方案过一审。
而东湖2号这类占了五里梁板块发展契机的项目，地块虽然还未动工，根据早两年的规划图，仍然可以看出，它会规划为改善低密产品。虽然两三年前的东湖1号售价7000+，此时非彼时，定位改善的2期产品或许会和旁边的印江山有接近的定价。
像恒大御龙天峰、长虹桐里华府、烟厂旧改项目、汇金云鼎、汇金大厦、三阳揽月、景茂誉府、倍特香槟华府2期以及长虹城1期这类项目，因距离主城核心较近，各方面配套成熟，价值存在感也比普通的新盘更高一些。
譬如科创园区在绵阳各个板块里，项目定价是最均衡的，两年前首开的倍特香槟华府1期价格就已经趋近万元；目前在售的状元府邸、新亚锦云澜和已经售罄的朗基香醍湾也都有过万的房源。
接下来要入市的景茂誉府、倍特香槟华府2期还有三阳揽月，就算整体均价没有破万，但一定是有过万房源存在的。
御营坝这边，恒大御龙天峰已经开始平场，按照恒大在绵推盘的逻辑，这个项目大概率又是精装产品。而御营坝板块内，新开的南洺月府（汇金云鼎对面）参考售价9000-10000元/㎡，项目对面的克拉公馆参考售价8000+，以恒大一贯的精装逻辑，这个盘势必奔走在万元盘行列。
烟厂旧改项目土地平整完毕，这又是一个主城内纵享一线河景的项目，过安昌桥就杀拢通安巷和凯德广场。目前仍然没有动工，之前所报道的2020年9月底前开工，如今可能还遥遥无期。
因为这块地的出让手续或许还要通过招拍挂或协议出让的方式进行，买卖交易条件也涉及原业主房屋还建，性质类似于富临大都会2期、新广厦绵州里、华西滨江天越。
最后提一嘴大家关注度较高的长虹城一期项目，目前规划总平图已经公示，*期产品全部为高层，都是两梯六户的配置。
目前来看，它的确更偏向于刚需首发，但百亩地块里，后续还会不会出现高溢价的产品，有没有定价破万的可能，我觉得还是要留足想象空间的~
03
这些高价地集中买入动工，目前已有多个项目在建售楼部/完成建筑规划设计方案，甚至已经开工。
按照进度，也许到了下半年，这些高价地蜂拥进入市场，会再一次带来新的冲击。
因为已有高价地开盘，售价正在逼近绵阳房价天花板。
举个例子：去年累计成交的15宗高价地里，已有4个项目在一季度开盘入市。
万为翡翠御园（小高层）：楼面价3266元/㎡，1月23日开盘，参考售价7400-7800元/㎡；
富临大都会2期（高层）：楼面价7801元/㎡，1月24日开盘，参考均价13500元/㎡；
阳光云山晓（高层）：楼面价3300元/㎡，1月30日开盘，参考均价7500元/㎡；
朗基香山樾（金家林*洋房盘，产品涵盖了高层、洋房、大平层）：楼面价3197元/㎡，2月27日开盘，参考售价8000-10000元/㎡。
而这些项目定价品水平虽然参差不齐，但普遍是达到了板块甚至全城的价格水平线，按照低开高走的推盘规律，之后出现售价回调的几率是极小。
接下来这22个新项目，是否又会改变市场格局呢？
当然，这些盘会不会成为今年绵阳楼市的爆款，那又是另说了。
