大家好，我是淘先生！
这几天关于“绵阳最新商品房预售办法”成为购房者与从业人员之间热议的话题。网上也有很多人针对此事写了不少评述文章，但是依然有很多的购房者没有理解到点子上。今天，我就来给大家讲一讲这其中的“门道”。
新政早不是秘密
本周五，绵阳市住建委旗下官微发文，文中讲到，市住建委牵头起草的《绵阳城区城市商品房预售管理实施细则》、《绵阳城区商品房预售资金监督管理办法》，已通过相关审议，待正式印发后实施。
（来源于《绵阳城建》）
说实话，在该消息公布后，我*时间进行关注了，随后也阅读完这两个文件的全部内容。
（来源于文件内容）
针对本次文件的公布，其实早在去年9月初，绵阳住建委就出台了《绵阳城区城市商品房预售管理办法（征求意见稿）》和《绵阳城区新建商品房预售资金监督管理办法（征求意见稿）》。征求意见稿详细解读，可回看《绵阳楼市》2020年9月7日撰文《政府重拳出击！绵阳烂尾楼时代将不复存在？》
（来源于《意见征求稿》）
本次住建委公示的内容与去年9月份公示的《征求意见稿》基本一致。所以，一直关注绵阳楼市的朋友，心里都是有底的，并且很多房企认为这样的预售条件暂时还不适用于绵阳市场，大概率不会实施。
为什么各个房企都认为不会实施的原因可能如下：
1、《征求意见稿》文末中写到“本办法自发文之日起30日后实施。”
（来源于《意见征求稿》）
但是过了好几个“30天”都没有动静，各个房企都认为不了了之了！
2、各个房企对这个《征求意见稿》有意见，尤其对按照“施工进度”申请预售证这条异议最大。既然是意见征求稿，那么都可以提反对意见吧。
（来源于《意见征求稿》）
在如今房住不炒的主基调下，或许越是房企有异议的地方，相关部门越会有的放矢。虽说，购房者的心声是取消预售政策，购房可以像购买其他商品一样，看得见摸得着，但就目前而言，完全取消预售政策也是不现实的，我们也应该有理由相信，未来会有越来越多的紧箍咒套在房企头上，让购房者的买房风险在低一些低一些。
新政让房企直呼“太难了”
在本次新政中，属于紧箍咒之一的就是《绵阳城区城市商品房预售管理实施细则》中第六条中的第三小节。
（来源于《绵阳城区城市商品房预售管理实施细则》）
这条到底是什么意思？简单给大家讲解一下。
规划地上6层及以下的需完成主体建筑封顶工程；——像现在市场上销售的别墅项目、叠墅项目必须封顶后方可再去申请预售证，再直接一点，像溪涪和院2期、东原凯越印江山、宏杰锦绣澜山等项目中这类房源均封顶后可再去申请预售证。
规划地上7层（含7层）以上的需完成地上规划层数的1/3以上且不少于7层（地上层数1/3不为整数的一律向上收整）；——这句主要针对小高层、高层等房源，比如像阳光城江山悦、世茂云锦等超过7层的洋房，以后再想申请预售证则要修至7层，对于超过21层的高层而言，则需要修至的层数要超过7层后才能再去申请预售证。
如果这样实施后意味着什么？对于房企而言，拿预售证的时间被大大地延长了，房企所付出的时间与资金成本同时也被放大。
对于商品房预售政策这块，绵阳这些年陆陆续续出过一些政策。
在2012年，绵府办函〔2012〕318号文件中，明确规定了“绵阳城区凡申请预售的项目工程建设形象进度标准为：多层(6层及以下)建筑必须主体封顶；高层建筑有地下室的必须达到3层及以上、无地下室的必须达到6层及以上。”
（来源于绵府办函〔2012〕318号）
直到2020年，由于新冠疫情的影响，为了让经济快速地复苏，各行各业出台了很多有益的措施，在房地产领域，绵阳审议通过了《关于科学应对新型冠状病毒肺炎疫情加快推动房屋建筑和市政基础设施项目开工复工的通知》。
在土地出让滞纳金和城市基础设施配套费缴纳、商品房预售申请条件、合同履约变更指导、减轻企业资金负担、优化服务提高行政审批效率、落实稳增长政策等方面进行了较为宽松的刺激政策。
（来源于《 绵阳城建》）
从工程形象修建至地上三层到修至正负零后，即可申请预售证，着实为房企省了很多事情。
额外享受到的福利，如今说要拿走，就算是拿走，大不了把新冠疫情期间给到的福利收回，如今是收回不说，还来个加强版的严厉新政，换成是谁都会心里不好过，导致不少房企直呼“太难了”！
“太难了”到底体现在哪？
这几年“高周转”一直是各类房企重点追逐的，说得简单通俗易懂些，就是用最少的成本换取最快的销售时间，然后转移开发下一个项目。从预售这个层面，房企恨不得刚拿地就可以预售收钱。
天下武功，无坚不破，唯快不破，在“快”这事上，尤其在取到预售证这事上，品牌房企简直已经做到炉火纯青的地步了。
（来源于网络）
我曾咨询过一些项目的负责人，如果工程一切顺利，通常施工进场开挖地下室到修至正负零正常情况下2个月差不多够了，然后加上申请预售证的时间，理想的状态下基本3个月左右拖不过四个月就可以开盘销售。这也就是为什么有房企喊出“456”（拿地之后4个月开盘、5个月资金回笼、6个月资金回正）的口号！
我们来看个例子：
由于上述项目真实开工时间不详，仅仅从拿地时间来算，他们达到开盘条件就已经甩了很多绵阳房企好几条街。如果换成即将实施的预售新政，修至7层后方可申请预售证，按照业内人士分享的，大概一周修一层的速度，修建7层的速度至少需要花费1个多月甚至近2个月的时间，换成现在，这几个盘现在或许均未达到可预售的条件。
也正因如此，房企直呼“太难了”。这样的政策下，对于在绵阳市场寻求速战速决的房企而言，无疑被强行摁下了刹车键。时间节点的拉长，让房企不得不重新思考在绵阳的布局与发展。资金成本的增加，让房企不得不重新审视自己的抗压能力。
2021年的绵阳楼市，总结下来就是三个点“楼盘数量多”、“楼盘推货速度快”、“区域竞争激烈”。据不完全统计，今年全城待售盘约96个，在售楼盘65个，总量始终是上浮的。如果一切顺利，这些盘今年全部进入销售期的话，对购房者而言，选房挑到眼花缭乱；对房企而言，区域竞争压力将达到空前的激烈，其次，在这样鱼目混珠的市场下，购房者的风险也会逐渐增大。
在这样的背景下，适时公布这样的新政，对整个绵阳楼市将起到积极的作用。
1、有效打击一些资金实力薄弱的房企利用高杠杆投机倒把，因对市场误判而导致项目资金链断裂引发的烂尾事件；
2、扼杀某些房企进驻绵阳纯粹为了赚一波快钱，割一波韭菜就走的观念；
3、改善房企因多盘联动、快速扩张带来的销售压力，温和调节市场竞争强度；
4、为愿意深耕绵阳的房企营造良性的市场环境，引导项目提升自身的产品力；
除了本文重点阐述的这点干货外，“明确了企业应当公示的三个主要方面内容，包括相关政策文件、证件证书、销售信息，并增加“经购房人书面签字确认知晓”的措施”和商品房预售资金监管力度的加大，旨在最大限度地为购房者提供防范作用，与此同时，购房者仍需要提高自己防范意识，让自己的买房路少一些坑，少一些套路。
本来结尾处，想把这两个新政文件的贴图放出来，供大家参考，碍于本次官方公布的内容中尚未明确新政的正式施行时间，所以目前申请预售证前项目形象工程，仍旧按照达到正负零即可。后续的动态，让我们一起关注！
