中国现在是否已出现一个大的、全国性的房地产泡沫并且即将破灭？瑞银证券首席经济学家汪涛给出的简单答案是：短期乐观，中期悲观。
过去20年，中国的房地产大部分时间都很火。居民收入快速增长和城市人口增加是推动房地产建设热潮的重要因素，而90年代末的住房制度改革既实现了从国家向城市居民的大规模一次性资产转移，又释放了积压已久的对现代商品住房的巨大需求。
要想在房地产泡沫破灭前判断泡沫是否存在绝非易事。近期，如果参考一些常见的指标，如房价、建设活动和居民部门的负债率等，汪涛认为中国目前尚没有形成大的全国性的房地产泡沫。2009-2010年房价大幅上涨促使政府在一些大城市出台严格的限购政策，但与此同时政府大规模推动保障房建设，后者有望支撑未来几年内的房地产总体建设活动。
然而，汪涛指出，未来几年出现房地产泡沫的风险非常高。虽然总体态势仍属良性，但数据质量的问题使得对这一结论不能非常放心。此外，近期房地产业发展中的一些问题值得警惕。更重要的是，最近几轮的房地产调控并没有解决许多根本性问题，而这些问题恰恰是中国滋生房地产泡沫的温床。
通常，房价在很长一段时间内持续快速上涨可能是出现房产泡沫的预警信号之一。就中国而言，过去10年城镇新建住房平均销售价格年均上涨了9%，2009年涨幅则达到了两位数。在一个城镇居民可支配收入年均增长10%的经济体，房价以这种速度上涨也不让人意外。
但他同时指出，中国的房价收入比指标有很大的缺陷--分子和分母都有严重的数据问题。就分子而言，前面已提到平均房价主要基于新建商品房的销售均价，而没有按房产质量和地段进行调整。汪涛认为分母的问题甚至更严重：简言之，购买住房的并不是拥有平均收入水平的家庭。
另一个与房价相关的指标是租金回报率，也就是房屋不动产的资产回报率。虽然关于租金回报率的数据并不充分，但中原地产的统计显示：目前一线城市房产的租金回报率很低，且最近跌破了3%。
中期内中国能否避免出现房地产泡沫? 汪涛认为很难。“短期来看，我们认为房地产泡沫破灭的风险很小。持续的房地产调控不太可能造成房地产建设活动大幅下滑--政府正通过加大保障性住房的建设力度来抵消商品房限购政策的影响。”
汪涛认为，今年及明年保障性住房建设的增长将足以抵消商品房建设可能出现的疲弱。由于购房杠杆水平相对较低、收入快速增长，再加上对未来房价上涨的预期仍然强劲，短期内房价也不太可能出现大幅下跌。
汪涛预计，未来几年中国出现大规模房地产泡沫的风险相当高。尽管政府试图通过各种行政手段和增加供给的措施来稳定房价，但以下根本因素还是会为中国滋生房地产泡沫提供土壤：
高储蓄率、不发达的资本市场以及资本帐户封闭意味着很大一部分居民财富还是以银行存款的形式存在；
政府将存款利率设定在偏低的水平上，再加上缺乏房产税和其他持有成本，使得房产持有人能够容忍较低的租金回报率，促使资金从银行存款转移到房地产市场；
地方政府垄断了城镇住房建设用地；
由于要素价格扭曲且不需要分红，中国企业拥有很高的储蓄和留存收益，并且一定程度上由于公司治理不规范、其他很多行业存在着准入门槛，企业正越来越多地将留存收益投资于土地和房地产。
这一切将如何收场?汪涛预计，居民对添置额外房产的态度出现转变，从而使住房需求大幅下滑。房地产业陷入供给过剩，而更重要的是，所有房地产相关的建筑材料和其他重工业也都出现产能过剩、库存积压的局面。银行对这些行业和企业的贷款随之出现问题。由于国内银行在借贷时往往重点考虑抵押物的价值，因此上述情况将会尤为突出。如果考虑进银行在这些行业的信贷头寸，房地产泡沫破裂将会影响相当比例的银行资产。
