据统计，今年上半年，绵阳城区商品房（含商业，编辑注）交易量为10175套，同比下跌34%；交易面积为882581平米，同比下跌38.7%；交易金额为43.19亿元，同比下跌37.3%；成交均价为4894元每平方米，同比上涨2.3%。需要说明的是，绵阳楼市从3月份起，交易量开始逐月回升，不少开发商开始收紧折扣，特价单位明显减少，6月份，成交均价再次突破5000元大关。笔者了解到，多个开发商开始积极推新迎战下半年楼市，多个“高端项目”将陆续面市。
下半年楼市走势会将如何？不少业内人士表示，调控政策日趋稳定，信贷将有所放松，首次房贷利率有望向回归8.5折，成交量将日趋回稳，房价或将缓慢小幅回升。值得注意的是，下半年楼市供应将会有更多大户型单位，可能会导致成交套数有所减少，但总成交面积不会出现太大变化，改善型需求将得到一定程度的释放。
成交量——有望提高一二成，改善购房或加大
从上半年的市场反应看，绵阳楼市最坏的时候已经过去了。下半年绵阳楼市成交量会进一步向好，至少会比上半年要理想，毕竟经过过去一年的观望，已经积累了很大的关注度和购买力。随着下半年楼市政策逐渐明朗化、信贷进一步松动，市场还有可能出现较强反弹。
再从上半年成交集中在中小户型可以看出，刚需释放已经比较全面，下半年主打销售大户型主要锁定改善和投资型的买家。仅仅依靠刚需购买力不足以长期支撑楼市增长，下半年成交量要继续稳步，只有期望开发商的优惠政策调整，释放出更多的购买力。
上半年，绵阳城区各楼盘采取的“以价换量”策略效果非常显著，刚需成交带动了楼市成交量的增加，接下来需要带往改善型需求入市，以应对最近即将上市的大量大户型楼盘。有人说，趁现在回暖，开发商肯定会把房价升上去，但接下来的第三季度是传统淡季，提升房价，市场势必转冷，目前需要保证每个月正常的成交量，持续保温至“金九银十”，开发商肯定不敢冒然提价。当然，由于下半年供应有更多的大户型单位，可能会导致在成交套数上有所减少，但总成交面积不会出现太大的变化。
再说，目前整体大环境是调控不放松，价格肯定上不去，而降息、利率优惠等利好的出现，会促进一些正在观望的买家下定决心买楼。目前绵阳的库存量比较高，开发商下半年后还会加紧推货，买家将有更多选择。
尽管最近两次降息是一个放松的信号，但楼市政策不会因此放松。现时成交量有所“回暖”，但长期来看应该是“回稳”，预计下半年不会有大幅波动。毕竟政府调控旨在让楼市平稳健康发展，抑制投资性需求，因而限购政策不会取消，但不排除部分细则会有所调整，之后将更有利于刚性购房者，从而保障成交量的稳定增长。
有业内人士认为，在经历了红火的5月后，开发商资金压力减轻，将更多选择回收折扣，加上新货供应有限，故7、8月份的成交会有所萎缩，9月份传统销售旺季楼市将迎来第二波的爆发。总之，在政策触底、微调预期逐渐形成后，本轮调控市场最坏的时候已经过去，下半年楼市刚需入市的步伐会继续加快，将带动成交量稳步回升。当然，限购、限贷的大方针短期内很难改变，在很大程度上限制了成交量反弹的动能，因此预计成交量上升幅度会比较温和，为一到两成左右。
房价——或现结构性上升，但“以价换量”仍然唱主角
5月6月绵阳楼市全面趋暖，房价开始微涨。经过一年多的政策调整、市场观望，相信很多消费者都已经看出绵阳房价大幅下跌的可能性不大。下半年成交量看好的情况下，相信房价也会有所上升，但政府还是不希望价格上升得太快，“涨”的时机还要看具体的政策情况。
也有人认为，如果没有价格支撑，市场“回暖”将转瞬即逝。上半年成交量好的都是价格有优势的楼盘。下半年房价普遍上升的可能性非常小，除非再有“救市”政策出台。如果全球经济持续恶化，房价可能会全面普降，甚至可能会出现“越降越没有人买”的情况。
但是，在CPI居高不下的年代，房价出现结构性上升的机率还是很大，但不高于10%，贴近通胀升幅。不过，总体来说，下半年绵阳房价保持稳定，部分区域或个别楼盘价格会稳中有升，幅度不会太明显。
业内人士表示，虽然近期成交量显示“回暖”，但开发商应该不会因此涨价，毕竟目前房企仍面临着极大的资金压力，下半年楼市供应量大，房企间的竞争压力也很大，七八月份是很好的抄底时机。
有专家分析：房价走势会出现分化，针对有钱人、投资者的豪宅、投资物业、休闲度假物业将继续受限购政策的打压，成交量将维持低位，房价仍有下调空间。针对刚需的使用者的2、3房单元将持续热销，价格也有望最快见底。
总的说来，房价逐渐走稳，总体缓慢小幅度回升的机会很大。目前刚性购房者信心有所恢复，入市速度加快，对稳定房价有明显作用，但考虑到库存还处于比较高的位置，开发商的业绩压力和资金压力仍然存在，如果楼盘贸然大幅度提价，可能会影响到销售回款，因此多数开发商不会大幅提价。由于核心区域供应量少，前期超低价入市、资源稀缺型的楼盘可能会小幅上调价格，而外围楼盘由于供应集中、竞争激烈，“以价换量”仍将是奏效的销售策略。下半年，或许会有新的楼盘加入到“以价换量”的阵营中来。
买家——刚需仍是购房主力军
乐观估算，在楼市政策进入稳定期、房价出现上升预期的情况下，相信下半年消费者的入市积极性会有所增加。毕竟大多数人“房价越涨越买”。
从市场供应来看，下半年有较多大户型、高价豪宅，面对的主要是改善型买家，他们的价格敏感度相对较小。而上半年刚需买家已搅热楼市，政府调控进入平稳期，信贷也有所放松，这将提高改善型买家的购房积极性。
业内人士认为，下半年刚需客仍然是支撑楼市的主力军，但投资客会越来越多，改善型买家未必会加快入市，因为他们大多需要买一卖一，而目前二手楼比较难卖。买家走的是4×100的接力跑，刚需先入市——投资客入市——改善型买家入市场——投机客入市，然后又是一个轮回。所以下半年投资客将增多，以长线投资为主，120平方米产品会更受青睐。
还有，虽然上半年楼市略有“回暖”，但政策本质没有转变，买卖双方分歧较大，进入僵持博弈阶段，但预计下半年自住型购房者仍会适时入市。
不少人预测，初次置业、初次改善需求仍将是市场成交的绝对主流。由于5、6月份消化了一批初次置业，预计9、10月份是初次改善需求规模入场的时候，3房户型可能成为成交主力。
有专家表示：下半年购房者信心会有所增强，入市意愿提高，特别是较为迫切的刚需，其中的首次置业市场会在首置房贷优惠政策的支持下得到强化，部分改善型买家成交比重也会有所上升，投资者则会较为谨慎。不过，由于其他投资渠道如证券市场波动加大，通胀依旧，房产保值功能仍相对突显，长期持有的理财型购房者会增加。
从买家总的心态来看，如果说上半年很多买家还不紧不慢、担心价格不是最低，下半年更多买家会开始有点紧张，由于担心房价反弹，因此会争取在政策和市场变化之前尽快出手。
开发商——总体策略更加稳健，“走量”仍是制胜法宝
业内人士分析，下半年开发商在营销策略上应该还是以“优先保量”为主，价格调整方面要谨慎。五、六月份绵阳房价虽然出现微涨，但大都是商业楼盘拉高了均价。总的说来，目前市场还处于“有价没量，有量没价”阶段，量价难两全，努力促销，还是下半年的主要工作。
大形势仍不太乐观，虽然成交行情“回暖”，但开发商却多为保守心态，下半年预计会延续“以价换量”，力求稳健完成今年的年度计划。毕竟第二季度的“热销”楼盘，几乎都是低价入市。但下半年应该不会有更严厉的调控政策出台，刚需项目联动改善型楼盘和高端楼盘会借机升温。
也有人根本不认同市场已经“回暖”的说法。因为上半年的成交量主要来自于刚需型买家，而验证市场是否“回暖”要看改善型需求。下半年，刚需产品库存量高达两万多套，需要积累更多的刚需入市；另一方面，楼市供应将出现较多的大户型、高价豪宅，成交量有待市场验证。开发商下半年在推广上应该会加大对改善型买家的吸引。
不少业内人士认为，去年底今年初，楼市低迷，开发商想出各种营销技巧卖房，但现在不需太多的噱头也能取得不错的销售成绩，所以楼市的好坏主要还是跟大势有关。为瞄准销售目标，下半年开发商还是会主推刚性需求楼盘，以中小面积为主。
有专家表示：上半年是“以价换量”，下半年将是“以量定价”。楼市最坏的时候虽已过去，但楼市也成为薄利行业，前行中保护现金流很重要，所以开发商的定价基本是围绕成交量做文章。量大了折扣缩小，量小了折扣放大，随机应变将是最好的生存策略。
从总的趋势看，预计开发商总体策略会更加偏向稳健，目前经济下行，调控基调不变，微调不断，房价松动，成交转暖，是开发商快速回笼资金，改善负债和现金流的好时机。限制性政策环境下，如何激活改善需求、享受需求，提供高性价比、高品质、高附件值产品，是房企要积极应对的研究课题。
总之，绵阳楼市目前还处于“高库存”的状态，考虑到下半年还有很多的新货推出，以及宏观经济走势带来的不确定因素，在政策在政策未有实质性放松之前，开发商不会轻易放弃“以价换量”这个最有效的法宝，其市场策略仍将以“走量”为主。（陈虎）
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