物权法,作为老百姓最关心的法律之一,在实施近十年后,终于有了第一个司法解释。昨天,最高法院发布的《关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释(一)》(下称“司法解释”)正式实施。
该司法解释的出台将为老百姓的房子、车子等财产带来哪些影响?为此,记者采访了上海财经大学法学院教授朱晓喆。
“拆围墙”引发关注
就在《物权法》司法解释实施前夕,中共中央、国务院发布的《关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》中提出:“新建住宅要推广街区制,原则上不再建设封闭住宅小区。已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开。”
一石激起千层浪,网上一时掀起了“拆围墙”之说的热议。朱晓喆认为,“已经建好的围墙不可能说拆就拆,这其实是一种过度解读。”
他表示,现在居民取得的《房地产权证》,是房产和地产的总称,指土地及土地上的建筑物、构筑物。在居民单套房屋的建筑面积中,既包含套内面积,也包括公摊面积,因此从《物权法》角度分析,围墙不可能说拆就拆。
值得注意的是,在最高院近日举行的新闻发布会上,最高人民法院民一庭庭长程新文也回应了备受关注的开放封闭小区话题。
他表示,“目前,党中央、国务院提出的这一意见属于党和国家政策的层面,涉及包括业主在内的有关主体的权益保障问题,还有一个通过立法实现法治化的过程。作为人民法院,我们将密切关注,并积极应对。”
根据《物权法》规定,建筑区划内的道路,属于业主共有,但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地,属于业主共有,但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。
预售房子后房产商想“改嫁”怎么办?
消费者已经通过预售购买房屋,由于房价上涨,但开发商想“改嫁”怎么办?
尽管《物权法》中规定,预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。但在实践中,仍存在不当扩大预告登记的模糊认识。为此,新司法解释对《物权法》所称的不发生物权效力的“处分行为”进行了限缩性解释,即将其限于未经预告登记的权利人同意而转移不动产所有权,或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的在法律上危及或者妨碍债权如期实现的行为。也就是说,只要买房人预告登记了,开发商私自把已出售的住房再次出售或者进行抵押,是无效的!
“当然,也要防止过度扩大适用面的情况。” 朱晓喆表示,比如在二手房中,买卖双方还没有完成产权交易、是否可以出租的问题,只要不改变权利的所有权,并不禁止出租,避免打击面过大。
他也介绍,在司法解释中还有许多对老百姓有利的“福利”。比如,房屋登记等发生错误怎么办?过去往往要先走行政诉讼渠道,再通过法院打民事官司确权,费事费力。现在不必再走行政诉讼渠道,根据法院确权便可直接更正错误。
小王背着老爸,把房子卖给小张,小王老爸知道后追讨,买卖是否有效?对此,司法解释对人们关注的善意取得等问题也作出了明确规定。明确了“善意”认定的基本标准,以及由谁承担举证责任等具体操作原则。
