3月5日，李克强总理在政府报告中明确指出，从5月1号起，将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业纳入营改增试点范围。终于，从2011年开始沸沸扬扬的营改增政策，落实到了全产业。
近来政府针对房地产业政策频出，很多网友对新出台的营改增政策究竟会对地产市场产生什么影响提出疑问，于是小编就在此统一为大家解答：此次营改增主要是国家对税务进行调整的方针，其目的是减轻企业税负，加强国家税务控制。对企业来说，营改增是一次（财务）大变动；就消费者来说是不会有直接利益牵扯的，但作为纳税小分子来说，消费者其实是纳税系统的最后一环，就是俗称的“羊”，了解税务对行业、企业的改变，有利于你们了解自己的“毛”是如何被剪掉的。
营改增？从地税改为国税！
顾名思义，营业税就是营业额所得税，增值税就是物品价值增加税，这是两个不同的税种，分别由地税局和国税局两个部门收取。营改增以后，将废除地方收取的营业税，全改为国家增收的增值税；同时，税率将由以前的5%上调至11~17%。虽然看起来是高了不少，但实际上，增值税是一种减轻商家赋税的政策，它的设定是为了减少流通环节的税费，通过增值税抵扣来减少中间环节的重复征税。打个简单的比方，以往我们买一个包100元，包的售价里面就饱含了包店的营业税5元，制作包包的各个材料供应商的营业税2元，也就是说一个包子，消费者是交了2次以上的税，至少7元。但改为增值税以后，一个包将扣除材料税收成本，从而减少商家成本，从而不会增加转嫁到消费者身上的购买成本（所有商品售价都是根据成本来定的，税费也是成本的一项）。
但由于建筑业、房地产业的产业链牵涉庞大，这一改变可能将对整个行业链条生态产生影响，对房企来说增加了生存难度，对大部分中小企业来说，甚至是不利的。
“营改增”难在哪里？开票难！
因为虽说增值税可以进行抵扣，但必须开具相应的增值税发票才能抵扣。但是房地产和制造业不同，其很多的供应商可能是来自于个体（不具备开票能力），如泥沙之类的，可能无法进行税务抵扣，从而使得企业的税负变高。
“营改增”难在哪里？从业难！
对于建筑业、房地产业营增改，改变的不仅是缴税方式和财务核算，而是从招标、采购、财务、销售等各个环节的连锁改变。对于企业会计而言，营业税和增值税有不同的会计处理方法，需要对财务人员进行新的培新，可能会增加相应的培训成本；对于工程预算人员而言，“营改增”后，由于预算时不确定材料的发票问题，就需要对每一项成本的增值税单独列示，工程预算将变得更为复杂，预算人员的职业技能将会要求更高；相应的，采购人员、招标人员等从业人员都将在固有的行业理解下，再接受新的行业规则。
“营改增”难在那里？管理难！
而当前房地产企业与供应商、承包商之间的连接虽然紧密，但多数情况下并不规范，今后企业将面临清理自身在产业链中的地位，根据税改制定和规范对供应商、施工方的管理制度的问题。比如房企与施工单位很可能会产生增值税进项资源的博弈，在增值税环境下，材料能带来大量的增值税进项抵扣，因为钢材等材料的税率是17%，施工单位开具的发票税率是11%，甲方会本能地争夺高税率材料自供权，必将与施工方产生意见分歧。
“营改增”难在哪里？生存难！
由于增值税的抵扣条件，施工方或房产商在选择材料供应商的时候将会青睐于能够提供增值税发票的商家，那些无法提供发票的个体户或小商家将面临严峻的生存考验，届时可能会发生因方便管理而整合企业的事情，小的供应企业将面临被吞并的风险。同时，对于房企来说，高额的增值税率或许并没有完整的抵扣政策，比如政府出让的土地之类的“无法抵扣产品”可能将会抬高企业成本，但对于现在整个房地产市场而言，抬高房价将成本转嫁给消费者显然是不可行的，这可能将会是房企面临的一大问题。
综上，“营改增”无疑是对企业的管理、制度提出了红线考量，对于很多财务制度健全、管理规范的企业，营改增意味着更多的进项，也意味着原来按营业额比例交税变成了按毛利率交税，但对于许多管理不规范，偷税漏税成习的企业来说，“营改增”无疑相当于悬在头顶的刀，这把刀是双面的，一面切断未来的路，一面督促着企业改革制度，规范管理，走上一条新的发展之路。购房者注意，买房时尽量选择大品牌有实力的开发商，小开发商相对容易受到营改增带来的税费冲击。
