老绵阳大概都知道，民间一直有“成都省，涪城市”这样的调侃。什么意思？四川以成都一市独大，绵阳以涪城一区独大。
但从楼市角度来看，至少涪城区一区独大的现象已经发生了根本性改变。
过去二十多年里，在老百姓心目中，买房子没买到涪城区，似乎就没把家安到绵阳，感觉好没面子。
那时候，涪城区无论是开发量、销售量、销售额都遥遥领先，有时候甚至其他几个区域版块加起来的总和都不及涪城区多。
2013上半年绵阳涪城区商品房成交量
二十多年来，绵阳城市中心升级、旧城改造、棚户区改造，都是从涪城区开始，同时也是升级改造的重点。
加之大量的企业外迁，可供开发的土地面积多，老城区寸土寸金，房价也高，造就了涪城楼市二十年的辉煌。
但如今，特别是近三年来，涪城区基本处于无房可卖的状况。
从老大哥一落千丈成为楼市的边缘，这种现象恐怕要等到明年通安巷的富临项目、南河坝的绵投项目、长虹国际城四期、福星、万向等项目上市后才有所好转。
造成涪城区楼市没落主要有以下几个原因：
城市扩容，新区开发成主流
近几年来，南到塘汛，北到园艺，西至永兴、石桥铺，成为了城市开发和扩张的主要版图，如今再加上新晋为城市新贵的安州区，大力发展科技城集中发展区，未来很大的时间内，绵阳城市扩张的重心都在西南方向，涪城区楼市必然还会继续沉寂下去。
经开区一角
这也是城市发展的必然趋势，城中心越来越拥堵，必然要走多极发展，多中心发展的道路。
与涪城区发展相对成熟有关
上世纪90年代初，绵阳开始第一轮换档升级，涪城区最先有了商品房、小区的概念。
第二轮改造已基本在10年后结束，涪城区拥有了大量的城市综合体、商业广场、星级写字楼、星级酒店，夯实了商业中心、金融中心、服务业中心的地位。
在这个过程中，市区行政机关、制造业都已基本外迁完毕，可以用来开发的土地已所剩不多。因此，在房地产市场，涪城区已很难有较大的作为。
与开发成本偏高有关
最直接的反应就是拆迁难。作为老城区老中心，涪城区几无空地，能拆迁的、好拆迁的已基本搞定，下一步能用来房地产开发、提升城市面貌和改善市民居住品质的就是城中村。
城中村拆迁放眼全国都是难点，握手楼、结吻楼在北上广等一线城市都大面积存在，可见改善的难度。
打个比方，目前绵阳主城区的房价是8000元左右，南河坝、御营南乃至沿江村的城中村，你给8000不一定拆得下来。即使能顺利拆下来，那么超高的房屋密度，开发商也会亏得血本无归。
绵阳某小区拆迁
城中村拆迁难，也就变相助推了新区楼市的蓬勃发展。
与老区的宜居指数下降和改居时代来临有关
前些年，桃花岛项目有个广告：同样是7000元，你是买市中心密不透风的清水房，还是买近邻市中心精装江景房？
对不起，那个时候，人们真的选择了密不透风的清水房，至今有许多选择了“密不透风的清水房”的人大倒苦水：“停车难，出行难，一天到晚都是汽车尾气，能看到的就是对面的阳台……”
小康时代全面来临，人们对环保、空气、健康的要求越来越严格，开发商也得顺应购房者的需求，向新区发展。
与政府对开发商的硬性指标有关
在城中心开发，政府对商业的硬性条件定得很高。恰恰这几年实体商业店又不景气，做写字楼吧，那更悲摧，星级写字楼的售价不如普通住宅高，还不如普通住宅走得快。
为什么会这样呢？实业不好做，老板不得不考虑办公成本，住宅内也可以开公司办公，运营成本小多了，而且创客一代和科技型企业还有政府提供的免费写字楼用。这就打压了开发商在市中心搞开发的积极性。
涪城区卫星图
那么，涪城区还有没有王者归来的可能性呢？估计要等到绵阳城市面貌第三轮换档升级的时候了。这是绵阳经济发展的迅速和城市地位如何提升才能决定的。
从目前来看，涪城区每年都会有积少量的局部改造，充其量只能成为绵阳楼市的一路诸候，顶多也就是与园艺和高新片区争一下前三的位置。
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