此次踩盘的楼盘，小淘先卖个关子，它有几个特点：
1、外来品牌开发商开发
2、它所处的地理位置比较特殊
3、项目所处该区域内还修建有一座以项目开发商命名的大桥。
4、本月游仙区将要加推的楼盘
项目位于游仙区，5月游仙区在售的楼盘中，非本土开发商开发的楼盘仅有一个—东原观天下2期。那座大桥就是东原大桥，于2013年8月30日建成通车，大桥西接西山东路，东接桑林坝开元电站区域。
东原集团深耕绵阳10年，致力于将桑林坝片区打造成东原生态居住区。目前已开发项目共有5个，均位于涪江以东一带，隶属于游仙区桑林坝片区。
（图中画圈位置为东原集团在绵的五大项目东原香屿、东原长洲、东原长岛、东原城、东原城观天下）
游仙区位于涪江以东，依山而建。作为和涪城区同时成立的老区，区域内自然资源丰厚，居住环境佳，但第三产业和城市配套一直是个短板。
一、自然资源优势突出
桑林坝片区位于游仙区西北部，隔涪江与涪城区相望，北面衔接小岛片区，东临科学城。
东原观天下2期依山傍水，位于东原香屿东面，背靠九院山风景区。但比较尴尬的是，目前为止东原观天下2期与周边项目的来往仅依靠于一条马路。位于绵阳市开元电厂厂房至游仙区小岛村（开元电厂泄洪闸）之间，距涪江桥水文站约5.3km。项目西侧约25米为开元渠，沿着开元渠下游560米处为涪江开元水电站，距离项目西侧210米处为涪江。
（来源于绵阳东原城（桑林坝B地块）项目环境影响报告表）
在游仙区诸多待售住宅项目中（别墅项目不予以对比），东原观天下2期占据的生态资源和区位优势比较明显。
（开元渠）
二、交通是短板，商业发展中
交通：涪江二桥和东原大桥衔接桑林坝片区和涪城区并延伸至科创园区。因项目所处位置特殊性，目前项目周边仅有两条交通道路。
一条是衔接东原观天下2期和东原香屿、东原长岛，道路两旁停放有车辆，比较狭窄。东原观天下2期交付入住后，交通出行难免会出现堵车的问题。
还有一条道路，目前正在施工，通车时间未知。
尽管项目北临涪江二桥，但并不能从二桥直接行驶至小区（包括东原其余几个项目），而是要行至科学城再绕回，经过东原长洲。上图中红线部分道路狭窄，我从小岛花园城行至此路段时，发现非机动车、行人和机动车共用此段路，路况很混乱。
再说公共交通，距离项目最近的公交站是东原香屿站，直线距离400米，仅有43路经过，通往小岛花园城和涪城区。距离项目700米处有桑林坝公交站，可乘坐3路、35路，通往花园市场和涪城区。
教育：项目周边1公里范围内共有3所小学，4所幼儿园和绵中英才学校。项目规划为学区房，划分小学为富乐实验小学，修建于项目南侧，预计2018年底竣工。
（海天师雨幼儿园为东原观天下售楼部旁）
商业：项目自身规划有住宅底商，东原香屿、东原长洲、东原长岛规划的社区商业均已呈现，满足基础生活需求。整个东原居住区内，比较大型的商业街区仅有东原番玖台，但我在实地看到，番玖台临开元渠一带还空有大量商铺，未有商家入驻。
（位于售楼部旁有一个为小朋友打造的游乐园，需要购买门票才能玩）
三、桑林坝片区东原系列项目收官之作，居住纯粹性却不高
东原城观天下2期由绵阳东原成方置业有限公司开发，算是这系列项目的收官之作。项目2期占地34306.97㎡，总建筑面积149449.98㎡。
2期规划有6栋住宅，容积率为3.40，有两栋住宅临涪江二桥。还有两栋住宅同样临路，但此条道路来往车流量小，交通压力小，交通噪音干扰不大。
在实地我看到项目东侧有几栋高层住宅已经建成，在咨询售楼部工作人员后得知，这几栋住宅为该地块拆迁后规划的安置房。项目与该住宅之间仅有1条道路隔开。项目南侧规划有小学，居住纯粹性得不到保证，自然会给居住品质带来一定影响。
四、适合刚需客群关注
东原城观天下2期共规划899户，共规划有6栋高层住宅。1#和2#总高均为33层，两梯四户；3#和4#总高均为28层，两梯四户；5#总高30层，共两个单元，两梯五户；6#总高33层，两梯四户。
（图中虚线部分为5号楼）
项目2#、3#、4#均已售罄，本月将推出的5号楼，产品面积区间为108-136㎡，主力户型分别为108㎡的三房双卫、115㎡的三房双卫和136㎡的四房双卫。层高为2.95米，两梯五户，我认为这是刚需产品的标准。还有一点需要注意，除115㎡产品不存在日照不足的情况，另两个产品分布的不同位置不同楼层均有日照时长不足的问题。
C3户型108㎡，坐西南朝东北，客厅、主卧和主要的次卧面对主景观。客厅开间4米，主卧开间3.4米，次卧开间为3.2米。值得注意的是，该户型与东侧的安置住宅相望。
C4户型115㎡，户型结构方正紧凑，空间使用率高。坐东北朝西南，面向中庭，此次三种户型中该户型观景视野最为开阔。客厅和主卧面对主景观，客厅开间4.1米，主卧开间3.6米，但有一个次卧观景视野受限。
D5户型136㎡，位于5号楼1、2单元两侧，每层两户。该户型的亮点在于横厅设计，客厅、主卧和一个次卧都朝向主景观面。但1、2单元每层均有1户观景视野受限。
五、价格及购买建议
东原观天下2期加推的5号楼，预计售价为9500元/平米。小淘认为对比绵阳主城区其他几个刚需楼盘，这个价格还是有点贵了。下半年绵阳楼盘集中加推的境地下，可选择面更广，但售价的涨幅是不定数，对居住环境有要求的刚需可以购入。对于以投资为目的的购房者，建议慎重下手。
六、注明
东原观天下项目于2016年7月份拿地，物业公司为东原物业。东原居住区内其他几个项目均为东原物业，对比其他非开发商品牌物业，还是占有一定的优势。
以上信息数据来源于小编实地观察、售楼部、官方平台和网络，有关项目的具体经济指标，请以开发商口径为准。
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