昨天下午，绵阳高新区、经开区首宗土拍落幕。共有两宗地块，出让面积合计124.98亩，出让总价约4.31亿元。
现场情况喜忧参半，喜的是高新区今年度的首场拍卖成功完成，忧的是经开区地块二次流拍。
成交地块位于高新区飞云社区，成交面积合计98.19亩，由93.16亩二类居住用地+5.03亩服务设施（幼儿园）用地组成。
现场仅一轮举牌，由绵阳大商汇实业有限公司以底价竞得，成交总价约2.85亿元，成交亩单价290.45万元/亩，成交楼面地价2904.71元/㎡。
规划用地指标
出让宗地面积：二类居住用地62104.17㎡(93.16亩)、服务设施（幼儿园）用地3352.46㎡(5.03亩)
建筑限高：≤15米
容积率：二类居住用地≤1.5、服务设施（幼儿园）用地≤0.8
绿地率：≥35%
起拍总价：28519.8457万元
起拍楼面价：约2975.83元/㎡
居住用地可兼容商业用地，兼容的商业建筑面积≤计容建筑面积10%。
这块地从首次面世，就似乎为溪涪和院二期量身定制。
溪涪和院2期
待售为什么这么说呢？
一、开发成本高，刚需产品难做
首先是位置，地块位于飞云大道中段北侧，东面是溪涪和院，地块的北面是飞云社区居民点，距离在售的兴发铂金华府行车距离5公里左右。地块位置靠近会展中心和磨家师院，属于会展新城的一部分，应该是这一片区首宗土拍的地块。
这块地今年加入开发，规划为居住+配套设施两部分，同时还需要配建一所9班制幼儿园，而且高新区首次在二环外的地段拍地，起拍楼面价还接近三千。加上建安成本，旁边还有溪涪和院1期托底，价格肯定不会低。
二、开发难度大，只能改善先行
其次是规划开发，溪涪和院是会展新城首个住宅项目，迅速挖热了区域价值后，也没有房企加入掘金。（为什么？下次探讨）
同时这宗地规划的住宅容积率为1.5，限高15米，如果以层高3米来计算，最高只能建到5层。也就是说，只能开发洋房或别墅，再算上建造成本和周边楼盘的价格，开发成本肯定不会低。
溪涪和院去年推出的“绵阳院子”，被很多人熟记于心，也印上了城西（除石桥铺外）首个优质高端改善项目的标签。
再说以溪涪和院去年一年清盘的速度，成功开发了一期，势必会趁热打铁，研发二期。换句话说，如果不是溪涪和院二期，会有哪家房企有勇气拿下？
高新区向西板块一直以来都是到永兴便戛然而止，直到去年溪涪和院进入市场，后来又有了高新万达的选址落地，这里才终于被绵阳人看见。
高新区热劲才过，经开区却没能如愿传来好消息。
经开区时隔两年后的首次土拍，起拍总价提高了约635.87万元，还是因无人报名流拍。
地块位于塘汛板块，与同立悦城一街之隔，西侧是三元社区居民点，东面靠近绵州大道中段，距离中玮海润城和规划修建的三甲医院不远。
规划用地指标
出让宗地面积：17857.17㎡(26.79亩)
建筑限高：≤60米
容积率：≤3.0
绿地率：≥30%
起拍总价：14619.0291万元
起拍楼面价：2728.88元/㎡
居住用地可兼容部分商业，兼容的商业建筑面积≥计容建筑面积的15%且≤计容建筑面积的25%，商业建筑层数应不高于4层。地块容积率不得增加，总建筑密度可提高5%-7%（提高的建筑密度只能体现在商业建筑部分）。
这宗地是二次流拍，第一次流拍是在2018年9月18日。二次回锅没能激起市场热情，我觉得原因有二：
1、经开区目前在售待售的项目以大盘居多，恒大翡翠龙庭、东原华宇朗阅、长虹橡树郡、三汇四季公园等都是代表。小地块楼盘竞争力有限，有实力的房企会选择同等地段更大的地块。
2、起拍门槛调高，阻碍房企拿地热情。2017年底，经开区三宗地块分别拍出了4249元/㎡、3007元/㎡、3271元/㎡的楼面价，之后的定价几乎是在8000+。如今这块地的起拍楼面价调高到了2728.88元/㎡，接近3000的门槛，在产品同质化异常严重的经开区，新项目的开发难度也非同小可。
做个小小的总结：
有意思的是，这两块地的拍卖，有很大程度预示了绵阳楼市未来的走向。
它们分别位于城西的冷清板块和城南的成熟板块，经开区成熟板块的地块流拍，城西的会展新城成功出让，房企拿地热情的转移间接反映现阶段绵阳楼市正在发出转向信号。
对于这两宗地块的成交，你怎么看？
最后再说点题外话，绵阳楼市的视频号开通啦！文章内容也会同步更新在视频号里，记得关注点赞+留言，买房不迷路哦~
