下个月起，绵阳开发商越来越“难”了...
上周五，绵阳住建局发布了一个重磅消息，可能大家都还没怎么关注。
不瞧不知道，政府出台了两个新政，分别是《绵阳城区城市商品房预售管理办法（征求意见稿）》和《绵阳城区新建商品房预售资金监督管理办法（征求意见稿）》，自发文之日起30日后实施。
读完这两个条例，不得不感叹一下，绵阳对商品房销售的监管越来越细致了。
2012年，绵阳住建局也曾经发布了关于进一步规范商品房预（销）售管理的通知（以下简称旧办法）。8年之后再出台的商品房预售办法（以下简称预售新办法）在各方面的管控都有愈严苛的趋势。
总体来说，新办法站的是买方立场，对购房者来说，利大于弊。
1、旧办法规定商品房预售的前提之一是开发商通过出让方式取得了土地使用权，并领取了土地使用证。预售新办法在原有基础上升级，要求土地未被司法机关或者行政机关查封、抵押。
这一段内容其实我们可以理解为，新增了一个“考核标准”，新拿地的开发商，甚至在下个月办理商品房预售的楼盘，土地必须是“干净”的，也要有资金实力运作一整个项目。这样交房后，购房者被动承担的风险也在弱化；
2、和旧办法比起来，这次还新发了一个《绵阳城区新建商品房预售资金监督管理办法（征求意见稿）》。
买房的时候，要交钱签订合同，这个钱就是我们的房款。对于开发商甚至银行来说，这就被叫做预售资金，会用于后期房子的建设。说白了，就是为了管控预售资金而存在的，监管期限从项目第一次拿到商品房预售许可证起，到完成不动产首次登记。
节选部分供大家了解：
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在期房预售制度下，大家买到的并不是现成的房子，而预售资金监管的意义正是为了确保正在建设的工程不会烂尾，购房人不会遭遇钱已给、楼烂尾，房子没拿到反欠一屁股债的悲剧。
对于开发商而言，预售资金监管加强后套取预售款的漏洞被堵上，资金压力会加大。但对于购房者而言，监管账户里始终存在充足的资金，哪怕开发商破产也能把房子建好。
从字面意思看，有很大的可能性，未来出现烂尾楼的几率会变小。
事实是否会如我们所想？那些水面下的操作是否会受到影响？如果能很好地贯彻执行，烂尾楼问题有可能在绵阳的土地上得到根治。
那又为什么说开发商会越来越“难”了呢？
1、收紧了申报商品房预售许可的条件。规划地上7层（含7层）以上的需完成地上规划层数的1/3以上且不少于7层（地上层数1/3不为整数的一律向上收整）。
打个比方，在过去，xxx楼盘要推售两栋总高24层的住宅，只需要修到地上3层以上就能申报预售（开盘销售）；10月新政以后，xxx楼盘这两栋楼必须要修到8层及以上才能去申请预售证。
6层及以下的项目不受影响，“吃亏”的是高层项目，以前可能一个月可以拿两次预售，当预售拿证的周期延长了，开发商的推售、工程计划就必须调整。
之所以对高层产品的预售许可“掐”得严，我觉得有两个原因：
原因一：市场中6层以下的普遍是改善产品，仍然是稀缺的，占比远远弱于偏刚需定位的高层产品。
受地块条件限制，主城区内大部分板块的房地产开发仍然是高层为主，前几天我们发布的楼盘地图也反映了这个现象，因为各种原因，全市范围内还在不断增加纯新楼盘，高层产品占比最大。
原因二：3月份的时候，市政府曾发布《关于科学应对新型冠状病毒肺炎疫情加快推动房屋建筑和市政基础设施项目开工复工的通知》，里面有一点提出：疫情防控期间申请办理商品房预售许可的开工复工房地产开发项目，申请预售条件中投资额和形象进度要求为：按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，且工程形象达到正负零，并已明确施工进度和竣工交付日期的，可予以办理商品房预售许可。
半年过去了，全国范围下，楼市恢复较好，部分城市还出现了过热现象。就上半年绵阳楼市的表现来看，各项目的冲劲十足。
尤其是在下半年到明年初这个节点，在行业强态势的竞争下，开发商为了尽快占得市场份额，肯定会快速推货。所以为了避免高层产品“打挤”，在一段时间内造成房价波动，才把预售许可门槛提高；
2、以前申请预售许可，需要提交一份商品房预售方案（包括项目基本情况、建设情况、开发商自留的房产信息、预售房源的信息和价格、预售可售房源表、销售宣传资料、销售日期和签约流程、销售方式和销售人员、解决商品房销售矛盾纠纷和突发事件的处理预案以及住建管理部门认为需要明确的其他事宜）。
下个月开始，申领预售许可不仅要提交预售方案，还要提交以下证件、资料：
（一）商品房预售许可申请表；
（二）开发企业的《营业执照》和资质证书；
（三）企业法定代表人以及委托代理人身份证明、委托书；
（四）土地使用权属证、建设工程规划许可证、施工许可证；
（五）投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明；
（六）商品房预售资金监管协议；
（七）商品房预售方案。预售方案应当说明预售商品房的位置、面积、竣工交付日期等内容，选择代理销售的还需提交代理销售合同；
（八）主体或基础验收报告；
（九）审批机关认为需要查验的其他相关资料。
还有一个重点值得细品：老的商品房预售办法对预售广告宣传并没有强加规范，也就在限制其他工程和办理条件的同时，顺口提了一嘴。
新预售办法在第十七条明确说明，开发商和广告公司制作或发布的广告不得欺骗、误导消费者。商品房预售广告中出现虚假宣传及国家明令禁止行为的，买受人可以向市场监管部门投诉，造成买受人利益损害的，由开发商承担相应责任。
关注楼市比较多或者看过很多楼盘的朋友可能会清楚，这几年不管是本地开发商还是外来开发商，大多都会把自己的项目交给代理机构运作，还会和一些经纪机构合作分销。以客源为王，已经成了普遍现象。
察觉到这一点，政府也有所动作，在办法里先后提了7次：
第一次：未取得《商品房预售许可证》的,开发企业和代理销售经纪机构不得进行预售,不得委托第三方平台、机构、渠道进行预售，不得以内部认购、预订、排号、发放VIP卡、吸纳会员、众筹购房等任何形式向买受人收取或变相收取定金、预约款等性质的费用,不得以排号等任何理由冻结买受人银行资金，不得参加任何展销活动。
第二次：商品房预售方案。预售方案应当说明预售商品房的位置、面积、竣工交付日期等内容，选择代理销售的还需提交代理销售合同。
第三次：开发企业可以自行销售已办理预售许可的商品房,也可以由房地产经纪机构（以下简称经纪机构）代理销售商品房。开发企业和经纪机构不得销售未解除查封、未解除抵押等不符合销售条件的商品房。
采取代理销售方式预售商品房的,开发企业须将代理销售合同向住建管理部门报备。
第四次：开发企业和经纪机构在商品房销售中不得有以下行为：
（一）通过捏造或散布涨价信息等方式恶意炒作、哄抬房价；
（二）不明码标价，在预售合同中约定和载明的价款之外加价出售，或者向买受人收取预售合同价外的其它费用（如“中介费”、“团购费”、“会员费”、“信息咨询费”等类似费用）；
（三）将规划许可为商业、办公、工业研发等用途的商品房按照住宅用房进行虚假宣传、销售；
（四）捂盘惜售或者变相囤积房源；
（五）以捆绑搭售或者附加条件等限定方式，迫使购房人接受商品或者服务价格；
（六）将已作为预售合同标的的商品房再销售给他人；
（七）为买受人垫付首付款、以分期等形式变相垫付首付款或者通过任何形式诱导买受人通过其他机构融资支付首付款；
（八）返本销售或者变相返本销售商品房；
（九）以售后包租或变相售后包租方式销售未竣工商品房；
（十）取得商品房预售许可后，销售擅自调整规划、设计，且未办理预售变更的商品房；
（十一）故意隐瞒开发楼盘或房源事实销售商品房;
（十二）法律、法规禁止的其他销售行为。
第五次：开发企业、经纪机构和广告经营发布企业发布商品房预售广告，以及故意隐瞒开发楼盘或房源事实销售商品房的，由市场监管部门予以处理；涉嫌合同诈骗违法犯罪的，由公安机关依法处理。
第六次：开发企业或经纪机构在预售商品房过程中的价格违法行为，由市场监管部门依法依规予以处理。
第七次：开发企业或经纪机构在预售商品房过程中存在严重违法违规行为的，由发改部门依法依归将企业及其法定代表人、股东纳入失信黑名单管理，并向社会公示。
对此怎么看呢？
凡是提及了代理和经纪机构的条例，都采取的是规范措施，严加敲打，就是政府面对这种现象的态度。
最后的最后，我们要讨论一个有意思的现象。
在新盘高强度输出的压力下，绵阳有很多尾盘已经修成了准现房。但是准现房和预售房屋买卖合同仍然统一为商品房买卖合同，没有什么改变。
在新预售办法的第二章第十条提到：商品房项目完成首次登记后，不得再进行预售变更，商品房预售自动转为现售，签订商品房现售合同；未纳入预售的商品房销售的，应按照相关规定办理商品房现售备案。
也就是说在交易现房房屋（新房）时，签订的是现售合同。在楼市强态势竞争之下，商品房预售申领周期延长，“现房销售”或许会成为一种趋势。
而且，处在金九银十这样的传统销售节点，正赶上了商品房预售周期被拉长，办法正式实行前，会不会有很多开发商赶工期，争在10月前申领预售证呢？如果真是这样，也就意味着，在十一国庆和9月下旬，新房市场就会涌现大量房源。
这个时候去看房，未必不会买到合适的。观望的朋友可能也会想，新政实行后再去买房，或许会有更多好处。
当然，这两份文件都还只是一个意见稿，虽然都在附则里明确要自发文之日起30日后实施。作为买方我们当然喜闻乐见，但需要开发商做一些让步，他们是否愿意接受呢？我们又能否等到这两份文件正儿八经的落地执行呢？
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