大家好，我是小林锅锅。
我之前做了个抖音号，叫“小林锅锅帮你卖房”。
看的房源多了、和业主聊得多了，我也越来越感受到：有房就能卖得掉的时代，结束了！
楼市过去二十年，是“短缺时代”，房子要靠抢；现在呢，进入了“过剩时代”，库存都积压在开发商和广大房东手中，房产市场，已然成为了真正的“买方市场”。
特别是二手房，因为年代、装修、税费等原因，面临更加严峻的环境。
我查了一下绵阳二手房数据，截止这个月，已有2.5万+套房源挂牌出售，且还在以每月数百套的量不断升高。
而每月成交多少呢？从绵阳主城区二手房成交量来看，上个月成交套数不到1000套。
这就意味着，每个月都有96%的房子是在陪跑。
如果你的有房要卖（普通房源正常价格），按这个速度，预计需要排队3-5年。
我身边就有这样的例子。一个朋友2021年挂了一套神州时代名城的房子，前段时间问了一下，还挂在中介没卖掉。
还有一个朋友，前些年在经开区买了个小楼盘，现在降价亏20万，也没多少人问津。
时代的一粒尘，落在每个人身上，都是一座大山。
没办法，绵阳这样的三线小城，随着购房需求的逐渐饱和，注定我们要面临这个过剩的时代。
房东卖房面临的三大痛点
行情好的时候还行，一旦行情遇冷，房东即便亏本降价，也难出手。
当前的行情下，绵阳的房东们，都上演着哪些卖房之痛呢？
1、价格下降幅度大
因为行情差，看不到上涨预期，害怕房价继续跌，房东降价赔钱也要卖。很多房子比前几年跌了10%-20%，甚至更多。
说实话，任何一种商品，如果供过于求，必然导致价格战。自2021年以来，绵阳二手房价格累计下跌达10%，局部跌幅高达20%，价格已经成为销售的第一利器。
我统计了一下，近2年来，绝大多数的小区，成交都集中在价格最低或性价比最高的房源上，老破小更是成交无望。
那是不是降价就能卖掉了？
不完全是这样，其实大部分降价房源都没有顺利卖掉，原因是房东降价的动作始终落后于市场，市场已经跌去了10%，房东才降了8%，被市场拖着走，自然无法获得成交机会。
我们发现，前瞻性定价成交的概率极大，房东的损失也更小。
2、房源分化明显！
是所有的房子都卖不出去吗？也不是，还是要看品质。
我有个远房亲戚，前段时间卖优山美郡，顶楼跃层，140多平米，卖了200万，比预期售价还高一些。
为什么呢？因为装修不错、保护好，再带好的*。
当然，顶跃带空中花园，也是一个优势。
所以，价格并不是唯一的决定因素，如果房源本身具有稀缺性，又刚好遇到对的买家，那出个好价钱，也不是不可能。
但反观一些老破小或老破大房源，要物业没物业、要环境没环境、要*没*，装修还老旧，这样的房子，就算跌破市场价，也很难出手了。
所以两极分化，有人欢喜有人笑，也是目前这个市场的显著特点。
3、活跃度低，买房人不敢买！
面对海量的房源、甚至很多降价房源，但是买房人的活跃度却不高。
房住不炒、买涨不买跌，当大家都认为房子失去了资产（投资）属性，本来该下手的，也要稳一稳了。
不但没有上涨预期，还担心房价继续降，这就是当下很多购房者的心理。
我做抖音就知道，一套房源出来，问的人还是挺多。
但也只是问问，要下手？再看看吧。
如此，就会陷入一个恶性循环，二手房越降越卖不动！越卖不动越急！越急降价的越多！很难出来。
如今二手房库存的激增，可以预想的是未来二手房的竞争将更加激烈。
所以说，趁着现在政策的利好，想要换房的各位朋友早点出手，对二手房有意的各位也可以趁早下手了。
这些卖房技巧请背下来，要考！
为什么，二手房会越卖越多？越卖越降？越来越难卖？
除了行情、经济的原因，还因为今年是置换改善大年，卖掉手里不那么优质的房子，去换市场品牌、产品力都很硬核的新房。
这也导致今年挂牌出售的二手房会格外多一些。
最后，给各位房东几条建议，争取能帮你尽快变现！
1、要对市场有个清晰的认知！
房东也要对市场有个较为清晰的认识，行情不好就是不好，部分二手房价格在下跌也是事实。
2、你得有点“运营”思维！
要让更多的中介知道你的房子在卖，适当的时候可以额外多给一些佣金，让大家有积极性帮你卖。
可以统一安排看房时间，无意中营造出一种“这套房很抢手”的氛围。
3、要会适当美化，注意颜值！
卖有卖相，颜值是非常重要的。可以花点小钱简单装修一下或者把房子适当美化，弄得更加整洁干净一点。
有时候成交靠的就是第一印象，就像找对象一样一见钟情、见色起意。
多花点时间和银子来把房子打整一下，说不定就卖出去了，还能多卖点儿。
4、要懂得包装自己的房子！
给自己的房子创造一些附加值，比如友好的邻居，和善的物业，或者房子里曾经发生过什么重大喜事。
之前电视剧《小欢喜》里就有业主租房的时候，说了句租这里的孩子考上清华了，瞬间拿捏了有孩子家庭的敏感心理。
有时候一些细节、故事就刚好是别人最看重的，那么这事就成了一半。
5、懂得定价和议价！
简单的说就是提前预判价格走势，给出一个最符合趋势的定价。
没有卖不动的房子，只有卖不动的价格。
既然诚心卖，就不要想着赚太多，现在这行情，达到心理价位或者哪怕没有达到预期，只要买方的出价不是不可接受，就可以出手了。
定价绝不是问问中介、问问邻居那么简单，而是全面掌握本小区最近几个月的成交价、竞品的挂牌价，包括这些价格的走势，再结合自身房源的优劣势，综合衡量后，给出的最具性价比的竞争性定价方案。
6、选择淘房精装全托管
好看的房子更容易卖掉，如果你的房子是毛坯，或装修过时、老旧，那一定要了解我们的精装全托管，不花一分钱，让房子更好卖。
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什么是淘房精装全托管呢？
一句话概括，我们出钱对房子进行全屋改造和精装，让旧房焕新颜；
装完以后，我们负责帮你销售，通过我们短视频、直播、公众号、网站以及联合全城中介，帮你推广和出售；
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相信我，现在的房子，如果不是具有天生优势，不上些资源和手段，是很难变现的。
但这些都由我们来操办。
你需要做的，就是确定好自己的到手价，然后在家等着签字收钱就可以了。
淘房精装全托管，是淘房家居网平台提供给房东一种全新的卖房模式，业主全程不担风险、不操心！
我们只收取售出后、装修部分的合理利润就可以了。
此外，针对许多房东在卖房时缺乏专业指导这一痛点，我们可以为房东提供在线指导，免费提供房屋优化建议、推广策略建议和销售渠道建议。
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另外要注意的是，像是公寓、小产权房、老破小、老破大、远郊房等等这类房产，建议要抓紧时间卖，哪怕低迷期不好卖，也降价卖。
不然一旦楼市转向，就可能更卖不出去了。
市场环境瞬息万变，政策调整、行情变化、竞品变动等都会影响成交。
我们强烈建议房东们根据市场变化及时调整策略，不可刻舟求剑。
