上周末，又一件重磅新闻诞生，央行发布公告中国人民银行公告〔2019〕第16号。
公告主要讲了两件事，第一件是央行在8月17日宣布进行改革完善贷款市场报价利率(LPR)形成机制的已落地，并将作为各银行新发放贷款的主要参考。从8月20日起，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心于每月20日(遇节假日顺延)9时30分公布贷款市场报价利率。
本次LPR改革主要有以下四个方面的内容：
1、报价方式改为按照公开市场操作利率加点形成；
2、在原有的1年期一个期限品种基础上，增加5年期以上的期限品种。银行的1年期和5年期以上贷款参照相应期限的贷款市场报价利率定价，1年期以内、1年至5年期贷款利率由银行自主选择参考的期限品种定价；
3、报价行范围代表性增强，在原有的10家全国性银行基础上增加城市商业银行、农村商业银行、外资银行和民营银行各2家，扩大到18家；
在原有的基础上增加了西安银行、台州银行、上海农村商业银行、广东顺德农村商业银行、渣打银行(中国)、花旗银行(中国)、微众银行、网商银行。以上银行均未在绵阳设置分行及支行。
4、报价频率由原来的每日报价改为每月报价一次，即每月20日9时30分公布，大家可在全国银行间同业拆借中心和中国人民银行网站查询。
央行种种举动已经表明，贷款利率正在走向市场化，市场利率变动的走势是公诸于众的。在全国范围内，也将直接影响各银行的贷款报价。
第二件事则关乎每一个购房者，即房贷利率和基准利率脱钩，有了新的定价方式，将直接与每月定期更新的LPR挂钩。有人对此评论说“这意味着延续了20多年、以贷款基准利率价为标尺的房贷利率定价模式即将正式落下帷幕。”
新政前，房贷利率仍以基准利率为参考
那么在10月8日前，购房贷款的基准利率仍然以2015年央行发布的基准利率表作为参考，一年以内(含一年)期限的为4.35%，一年至五年(含五年)期限的为4.75%，五年以上期限的为4.9%。目前绝大多数的房贷期限都在五年以上，因此，4.9%是大家比较熟悉的房贷基准利率。
8月20日公布的第一期LPR
根据央行公布的改革后第一期LPR来看，1年期为4.25%，5年期以上为4.85%；分别较1年期和5年以上贷款基准利率低10个和5个基点(每个基点为万分之一)。
除了以上说到的，还有三个核心要点需要关注：
1、确定了房贷利率下限，首套房不低于LPR，二套房至少上调60个基点；
2、利率加点一旦确定不可更改，但客户可以和银行重定LPR利率，最短1年1改(“加点”就是在LPR基础上再上浮多少利率，在发放房贷的时候，银行在贷款合同上就要写好，到底上浮多少，5%、10%还是20%。)，最长为合同期限；
3、新老划断，10月8日之前的贷款参照旧标准，公积金、存量房暂不调整。
新政正式执行的时间是从10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率将变化为最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成。
也就是说，10月8日起，新买房的商业房贷利率将不再直接由央行加息或降息来决定了，将根据LPR的变化而变化，各位购房者每月的月供也将受到影响。
那么LPR究竟是什么呢？
在这里，搬运一段很有意思的解读(来自青岛锐理)：
大家都知道，钱是有价格的。
比如一个公司从银行的贷款利率就是这笔钱的价格，这个价格以前是央妈一言堂，确定一个“指导价”，然后各个银行以此为基础上下浮动把钱贷出去，这个”指导价”，被称为“贷款基准利率”。
后来，央妈有个重要的使命就是利率市场化，所以2013年，取消了贷款利率的下限，表态说“我不搞一言堂了，你们各个银行自己来吧。”
但是各大家纷纷表示离开央妈的指导很不适应，万一搞砸了咋办?央妈想，也是，那这个钱的价格大家一起商量着定吧。
怎么商量呢？
找了10个模范机构成立了一个“协会”，每天大家把自己的定价汇总到“协会”，“协会”去掉最高价，再去掉最低价，加权计算得出个价格，然后跟外面说，最近的钱价是这样的啊!
这个机制，其实就是LPR。
大家看了这段，也就基本明白了吧，可以理解为LPR就是之前的基准利率，就是开头我们讲到的内容，只不过更通俗了一些。
总的来看，此次央行利率控制权下放，“加点形成”虽然给了银行自主调整的空间，另一方面，收紧了资金流入市场的关口，如首套房不得低于相应的LPR、二套房不得低于相应的LPR+60个基点。在这一严一宽之间，就是央行对于落实“房子是用来住的，不是用来炒的”定位和房地产市场长效管理机制，并明确“有一点是肯定的，房贷的利率不下降”。
以上是对于本次新政发生背景以及内容的详细说明，接下来我们一起来关注几个问题：
对绵阳房地产发展有什么影响？
这一次央行发声，在各界都引起了震动，还有人说新政出台是央行的一小步，却是楼市的一大步。这两天相信大家也都看过诸多的解读。不管是官方的回答，还是各界专家，都有一个较为统一的结论：“维稳”依旧是未来楼市发展的主基调。
对购房者有什么影响？
目前来看，10月8日后的房贷利率将会是一月一浮动的状态，即可能是同一个楼盘同一栋的房子，购买的时间相差一个月以上，每个月的月供都会有所不同。
而基准利率是由国家决定的，调整周期所花费的时间往往比较长，相对没有LPR灵活。这也给购房者留有足够的时间观察，以更灵活的方式应对，比如LPR下跌时，可以考虑晚点贷款;LPR上升时，则可以尽快贷款。
而且，房贷利率也接受调整，购房者可与银行按合同约定的计算方式，协商约定利率重订周期。
对哪些人有影响？
央行此次针对的是商业贷款出台的政策，公积金个人住房贷款利率政策暂不调整，五年以下利率是2.5%，五年以上利率是3.25%，因此使用公积金购房的客户并不受影响。绵阳公积金购房政策可查看《国管公积金二套房最低首付六成，对绵阳人有何影响？》、《2019在绵阳买房的注意了！这些新政与你息息相关》
另一方面，存量个人住房贷款利率仍按原合同执行，购房二手房的朋友也暂且不受影响。刚需也无需惊慌，当下的重要需求是选好房子和准备好资金首付，其次再考虑贷款月供，长期来看影响不大。在保障刚需购房的需求上，对二套房有了更加明确的要求，由此看来，二套房以及多套房购房者可能会受到影响。
买房成本增加了吗？
在此基础上绵阳各银行也针对不同楼盘不同客户有不同的贷款政策，所以一直没有一个十分准确的标准。在昨天走访了几家银行，大致了解了当前较为合理的参考房贷利率上浮表：
绵阳各银行在基准利率基础上，房贷利率上浮情况如上，仅供参考
我们以五年期以上，4.9%的房贷基准利率作为基础。再以建设银行、工商银行、交通银行的首套房最低上浮16%作为参照，首套房是5.684；再以二套房最低上浮20%-25%作为参照，是5.88-6.125。
在房贷利率调整后，如果以8月20日5年期以上LPR为4.85%为首套房的基准利率为参考下限，房贷利率相对还算有所下调，即首套房利率不得低于4.85%，二套房贷利率不得低于5.45%。相对于原基准利率及原市场报价利率来说，都有所下降。但10月8日才是定价基准转换日，所以到时的房贷利率具体还得参照9月20日发布的LPR的报价。
房贷利率是否会下调？
从8月20日贷款利率首次报价数据来看，不论是1年期还是5年期以上利率，相较于原基准利率及原市场报价利率都有所下降。但从现实意义讲，“降息”的理解不够准确，因为银行各类贷款利率是可在市场报价利率基础上“加减点”生成，所以在现实借贷过程中，真实借贷利率存在一定的自由浮动空间。同时，8月25日新政出台后，央行迅速发布公告，进一步证实了关于“房贷利率不会下降”的表态。
首套每月基础报价出来了后，还会上浮吗？
央行在下放权力，调整下限的同时，也将上限的决定权交给了地方，施行了因城施策的原则。即在国家统一的信贷政策基础上，根据当地房地产市场形势变化，确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。银行业金融机构应根据加点下限合理确定每笔贷款的具体加点数值。
所以，利率是否会上浮，还是要跟寻银行的步伐。
10月8日签了合同未放贷的怎么办？
在中国人民银行公告[2019]第16号的第七条中，2019年10月8日前，已发放的商业性个人住房贷款和已签订合同但未发放的商业性个人住房贷款，仍按原合同约定执行。同时，也不能享受相应的在一年以后以新的LPR去和银行谈判。
如果是还未办理按揭，准备签约的购房者就要注意了，办理按揭时，如果所在银行已经针对政策作出相关调整，有很大概率会面临选择题。
以上就是有关本次8.25新政的全解读了，大家还有想了解的问题，欢迎在下方留言或添加文末咨询师微信咨询。
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