从本月起，大部分绵阳人的房贷合同就要进行重签了。
根据中国人民银行公告（2019）第30号，从今年3月1日到8月31日期间，将商业住房贷款合同约定的利率方式转换为以LPR为定价基准加点形成（加点可为负值），加点数值在合同剩余期限内固定不变；也可转换为固定利率。
也就是说，在未来半年的时间里，你的房贷利率将会面临新的调整，而且只能转换一次。
哪些人可以重签房贷利率？
存量房贷——在2019年10月8日前申请了房贷。
LPR贷款利率执行后——2019年10月8日至2020年2月20日前申请的房贷；以及2020年2月20日后申请的房贷。
住房贷款办理为公积金、组合贷款中的公积金部分、以固定利率还款的、今年底房贷到期的，都与本次房贷利率合同重签无关。
有两种方式可以选择：
1、以LPR为定价基准，在此基础上进行加点
LPR每个月20号定时更新，是多家银行每月在MLF利率的基础上加点报价形成的，依据市场变化而变化。
加点值不变，等于你原来合同的最近执行利率水平和2019年12月发布的对应期限LPR利率的差值。
重签合同后的实际利率=最新周期的LPR +（原实际利率-4.85）。
举例：小张在10月底办理了商贷，还30年，利率是5.88%。那固定加点就是：5.88%-4.8%（2019年12月）=1.08%（108个基点）
2、约定为固定利率
按照原合同的实际利率执行，即以后的房贷利率固定为5.88%。
还有一种情况—房贷利率有折扣，合同重签时，折扣还有效吗？转换成LPR利率时是怎么计算的？
中国人民银行明确规定了，房贷利率在转换时点是保持不变的，直到房贷还完以前，加点都是固定的。而加点就是由原来的房贷利率减去2019年12月的LPR报价的最终结果。
虽然以后房贷利率定价参照标准变化了，你还是可以享受9折利率，只是计算方式发生变化，变成在LPR值的基础上加点（加点可以为负值）。
还是以小张为例，利率打九折，即5.88X0.9=5.292%。固定加点为：5.292%-4.8%（2019年12月）=0.492%（约49个基点）。
如果小张选择了浮动利率，以后的房贷利率和月供成本都随着LPR变化。
如果小张选择固定利率，那么直到房贷还完，贷款利率都是5.292%。
浮动利率和固定利率哪个更划算？
如果小张选择了LPR加点的浮动利率机制，那么由LPR报价来决定房贷成本。
他在今年4月份进行房贷合同重签，重定价周期选择为一年，那么今年依然执行2019年的利率水平。新的利率生效期为2021年1月1日，依据2020年12月的LPR重新计算房贷利率；2022年1月1日又依据2021年12月的LPR重新计算房贷利率.....以此类推，每年利率都会有所变化。
以今年最新的LPR报价来看，5年期LPR是4.75，下降了5个基点，如果到今年12月利率没有出现回调，那么选择浮动利率比较划算。
当LPR等于4.8%时，浮动利率和固定利率一样。
只有当LPR大于4.8%时，固定利率才比较划算。
LPR未来的走势如何？大概率是上浮还是下调？
自10月8日正式实行LPR报价机制后，无论是1年期还是5年期，LPR报价一直稳中有降。以5年期LPR为例，陆续递减了10个基点。短期来看，受疫情影响，为了复苏市场经济，刺激楼市，金融对经济的支持力度就会增大，LPR会有短期的下调。
长期来看，响应中央“房住不炒”的主基调，楼市一旦有回暖迹象，利率就不排除会迎来盘整或是回调的时候。也就是说，楼市冷，中央就会想办法降低LPR刺激市场；楼市热，LPR可能就会相应的上调。
但中长期曲线一定是无限接近与零甚至是负数的，因为中国早晚都要进入发达国家已经在实行的零利率或负利率的状态，但这都是后话了。
现在的关键是，不论是选择浮动利率或是固定利率，都会存在风险。二选一的时候，既要考虑当下利益，更要考虑未来发展。
如果你的房贷还剩3年了，建议选择浮动利率，新冠肺炎疫情冲击下，经济下行压力比较大，短期内利率会有下调的空间；
房贷还剩3-5年，建议选择固定利率，未来五年内，经济形势或许会出现比较大的好转，因此利率上调的可能性会增加；
房贷还有5年以上的，建议选择浮动利率，金融对外开放步伐加快，必然带动利率下行。
以上仅为建议，选择浮动利率或固定利率根据自己的情况综合考虑。
最后还要强调的是：利率只能转换一次，以后不能再改。已处于最后一个重定价周期的存量浮动利率贷款可不转换。
疑问解答：
房贷合同重签后，房贷利息马上就会变化吗？
不会，今年内重签合同后，新的房贷利率生效期为2021年1月1日。
房贷利率多久变化一次呢？
根据中国人民银行规定，重定价周期最短为一年，最长为合同期限。也就是说你的房贷利率可以选择一年一变，或者两年、三年一变，甚至是一直不变。
可以把等额本金和等额本息互换吗？
不行，当初选择的是什么，以后还是什么方式，不能修改。
组合贷款是否受影响？
组合贷款中的公积金贷款不可转换，商业贷款可以进行转换。
两个人共同办理房贷，可以一个人申请办理和确认吗？
不可以。存在共同借款人的贷款，转换申请需由主借款人提交，所有共同借款人需要在主借款人提交申请第二日起的7天内进行确认。
每月月供能省多少钱？
以小张为例，今年的房贷利率仍然是5.88%，贷款50万元，30年等额本息，每月月供2959.29元。
若今年底LPR依然下行，假设为4.7，加点为108个基点，每月月供2927.4元。选择浮动利率，每月少还31.89，一年少还382.68元，房贷总共少还11480.4元。
公寓、商铺等贷款也能享受利率新政吗？
商业用地、商业产权、工业用地等不能参与本次利率变革。参照LPR的个人经营贷款可以参与本次转换。如果转换为LPR，转换后的利率水平也等于原合同当期执行利率值，加点数值等于原合同当期执行利率值与2019年12月发布的相应期限LPR的差值。
对绵阳楼市有什么影响？
房贷利率重签，是全国性事件，而且只针对已经办理购房贷款的人群。对于楼市来说，利率如果持续下行，月供成本减少，会在一定程度上刺激购房者的成交。
会不会导致房价上涨？
短期来看，利率下行对楼市会有刺激作用，但房价上涨并不只受利率影响，疫情后，各楼盘出台优惠政策促进成交是常态，房价或许还会有微跌的趋势。降低购房成本，是促进市场成交的手段之一。
长期来看，中央坚持“稳投资、稳预期、稳金融”六稳政策，坚持“房住不炒”。房价的涨跌空间会受政府调控影响，不会出现大涨或大跌。
绵阳各个银行怎么办理？
中国银行——推荐使用中国银行手机银行、网上银行办理
自3月1日7时起，可通过中国银行手机银行、网上银行申请办理存量浮动利率个人贷款（除扶贫小额贷款、创业担保贷款、国家助学贷款外）定价基准转换。确有需要的，也可以前往就近中行网点智能柜台办理，暂时不开放线下人工受理渠道。
线上渠道默认重定价周期为12个月，可选择重定价日为次年一月一日或贷款放款日对应的每年对月对日。其他贷款要素与原合同一致。
存在共同借款人的贷款，转换申请需由主借款人提交，所有共同借款人需在主借款人提交申请第二日起7天内进行确认。
扶贫小额贷款及创业担保贷款定价基准转换仅能通过原贷款分行指定经办机构办理。办理时间另行通知。
国家助学贷款定价基准转换，待相关部门下发最新利率政策后办理。办理时间另行通知。
手机银行办理操作指南：登陆中国银行手机银行。点击“贷款”—“LPR利率专区”—“转换”—“填写利率转换要素”。
网上银行办理：登陆网上银行—点击“贷款管理”—选择“利率转换”按提示操作即可。
智能柜台办理：前往任意网点智能柜台—通过身份证或刷卡进行身份识别—点击“个人贷款与分期”—选择“基准利率转换”按提示操作即可。
中国工商银行——手机银行、智能柜员机、短信银行、贷款服务行
1、手机银行办理操作指南：下载中国工商银行APP-登录/注册-最爱-全部-存贷款-利率基准转换-一键转换。
2、智能柜员机预计3月中旬上线，办理指南：智能柜员机-贷款-利率基准转换-身份认证识别-一键转换。
3、短信银行预计4月中旬上线，收到中国工商银行95588发送的定价基准转换确认短信，直接回复该短信即可完成定价基准变更确认。
4、贷款服务行。选择附近任意一家贷款服务行进行预约后办理，无需到原贷款经办行。办理时，需要主借款人及所有共同借款人携带身份证同时前往，如贷款使用户口本等其他证件办理，需一并携带。
除贷款服务行以外，其他渠道需要主借款人先确认，再由共同借款人确认。除短信银行仅适用于共同借款人使用外，其他渠道主借款人及共同借款人均可使用。
中国农业银行——掌上银行、网上银行和网点超级柜台等渠道自助操作办理
1、商业性个人购房贷款（含个人商用房贷款）定价基准转换，通过自助渠道办理的，定价方式可选择浮动利率或固定利率。选择浮动利率的，可重新约定贷款利率浮动方式（可选“按年对月对日”或“每年1月1日”），其他贷款要素与原合同一致。如有其他需协商事项，可在网点柜面办理，或与原贷款经办行联系。
2、除商业性个人购房贷款（含个人商用房贷款）外的其他个人贷款定价基准转换，通过线上自助渠道或网点柜面办理的，转换时点利率水平或加点值保持不变，定价方式可选择浮动利率或固定利率。选择浮动利率的，可重新约定贷款利率浮动方式（可选“原合同要素不变”或“按年对月对日”），其他贷款要素与原合同一致。如有其他协商事项，可与原经办行联系。
3、对公贷款定价基准转换，与原经办行联系，可协商确定利率水平、定价方式、重定价周期、重定价日等要素。
补充：
原合同项下存在共同借款人的，须与其他共同借款人充分协商一致后申请办理，仅当所有共同借款人分别申请转换后，方可完成转换。
中国建设银行——手机银行、网上银行、微信公众号“建行客服”回复LPR
证件要求
通过手机银行、网上银行（网银盾签约客户）办理的，需要完成电子渠道身份认证和验密操作。
通过智慧柜员机（STM）、营业网点柜台和个贷中心办理的，需要携带本人有效的身份证件原件；委托他人到营业网点柜台和个贷中心办理的，需要携带受托人的有效身份证件原件及公证委托书。
原合同有两个（含）以上借款人的办理
原借款合同有两个（含）以上借款人的，需所有借款人意见一致且办理完成，才可完成转换。
2020年3月1日开始，原借款合同的多个借款人可通过建设银行手机银行、网上银行分别办理业务。后续视疫情发展情况，原合同的多个借款人可携带本人有效的身份证件原件分别到全国任一建设银行营业网点智慧柜员机（STM），或一同前往营业网点柜台、个贷中心办理业务。
个人消费经营类贷款证件要求
本人办理时，需要携带本人身份证件原件。
委托他人办理时，需要携带受托人的有效身份证件原件及公证委托书。
中国邮政储蓄银行——网上银行、手机银行、联系原贷款业务办理机构
中国交通银行——手机银行、网点办理
个人贷款——对于满足人行公告要求的个人贷款，其中剩余期限在1年以上的，客户可登录手机银行贷款栏目自助转换；其余贷款或已生效授信额度，建议在疫情结束后咨询贷款经办网点办理。
对公贷款——对于满足人行公告要求的对公贷款，客户可与交通银行客户经理联系，咨询相关办理流程及手续。
